Diferencia entre la nuda propiedad y el usufructo

Tener claro nuda propiedad qué significa es el primer paso para entender lo que implica ser propietario de una cosa, pero no tener la posesión de la misma. Porque eso es precisamente lo que lleva aparejado ser el nudo propietario de un bien.

Puede que te sorprenda saber que se puede ser dueño de un bien, pero no tener derecho a utilizarlo. Sin embargo, esta situación es más común de lo que crees. Se da con frecuencia en las herencias, cuando el testador ha nombrado usufructuario. Vamos a verlo con más detalle para que puedas comprenderlo mejor.

Diferencia entre nuda propiedad y usufructo

Respecto a la nuda propiedad el significado es sencillo. Implica ser el propietario de un bien, pero carecer del derecho a usarlo, disfrutarlo o hacerse con las rentas o frutos que produzca.

El usufructo es justo lo contrario. El usufructuario ostenta el derecho a usar y disfrutar de un bien, pero en ningún caso ostenta la propiedad sobre el mismo, así que no puede venderlo.

Ambas figuras pueden nacer por voluntad de una persona o por disposición legal (el Código Civil solo hace referencia al usufructo del cónyuge viudo). En ambos casos el resultado es el mismo. El usufructuario puede utilizar y disponer del bien casi como si fuera suyo, pero la titularidad la ostenta el nudo propietario.

El dueño del bien puede vender su derecho de propiedad a un tercero cuando lo estime conveniente. Por su parte, el usufructuario puede disponer del bien y cederlo gratuitamente o alquilarlo a una tercera persona. En este último caso, puede quedarse con las rentas obtenidas.

El usufructuario puede vender su derecho de posesión al nudo propietario. Es más, el dueño del bien puede ceder la propiedad del mismo (de forma gratuita u onerosa) a quien ostenta el derecho de usufructo. Cuando el derecho de propiedad y el de uso y disfrute convergen en una misma persona, estamos ante lo que se conoce como consolidación.

Los impuestos derivados de la nuda propiedad

Tanto la nuda propiedad como el usufructo generan un impacto sobre el patrimonio de quién ostenta el correspondiente derecho. En consecuencia, hay que pagar impuestos.

Para el usufructuario

Si su derecho ha nacido como consecuencia de una herencia, debe abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Lo mismo ocurre si surge a consecuencia de un acto de liberalidad inter vivos del titular los bienes.

El cálculo se hace de conformidad con lo dispuesto para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Si es un usufructo temporal, se aplica un porcentaje del 2% por cada año de duración. Por ejemplo, si el derecho dura 10 años, la tasa es del 20%. Porque 2 x 10 son 20. En ningún caso excederá el tipo impositivo del 70%. El valor restante lo declara el nudo propietario.

En los usufructos de carácter vitalicio el cálculo se hace restando a 89 la edad que tenga el usufructuario a 31 de diciembre del año en curso. Se obtiene así la tasa de interés, que deberá estar entre un 10% y un 70%.

En caso de que uno de los bienes usufructuados sea un inmueble, a efectos del IRPF dependerá mucho del fin al que se destine el mismo.

Si la vivienda es usada por el titular del derecho como su residencia habitual, este queda exento de declarar la vivienda habitual (con un límite máximo de 300.000 euros). Se escoge el mayor valor entre el precio de adquisición, el valor catastral o el valor comprobado por la Administración a otros efectos. A dicho valor se le resta la deuda asignable a la vivienda (si la hubiera) y sobre el valor neto resultante se aplica el límite exento.

Ahora bien, si el usufructuario no reside en la vivienda, tiene obligación de declarar el valor de la misma en su IRPF. Tanto si obtiene rentas por ella (porque la haya alquilado) como si no.

Viva o no en el inmueble, el usufructuario tiene que hacerse cargo de forma anual del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Dado que tiene la obligación de conservar el bien, es interesante que se plantee asegurarlo. Por ejemplo, con nuestros seguros de hogar.

Para el nudo propietario

El nudo propietario debe hacer frente al pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La fórmula aplicable es restarle al valor total del caudal hereditario el valor del usufructo. Por tanto, para saber cuánto hay que pagar por tener la nuda propiedad, primero hay que calcular cuánto corresponde pagar por el usufructo.

En caso de que el bien usufructuado sea un inmueble, el nudo propietario no debe pagar IRPF por él. Porque, a efectos prácticos, ese bien no le está reportando ningún ingreso. Lo que sí tiene que hacer es consignar en su declaración la titularidad del bien y señalar que tiene la condición de propietario sin posesión.

Ahora bien, si el propietario del inmueble decide venderlo, entonces sí tendrá que declararlo en su IRPF. Se aplicará en estos casos la misma fiscalidad que en la transmisión de cualquier bien inmueble. Pero no se tributará por el 100% del valor de venta, sino que al mismo habrá que descontarle el valor del usufructo, porque este pervive a pesar de que la vivienda cambie de titular.

Un tema controvertido cuando hablamos de los impuestos que paga el nudo propietario es el de la plusvalía. Según la legislación, el nudo propietario debe pagar la plusvalía municipal. Una vez que finaliza el usufructo y este adquiere el pleno dominio, ya no tiene que pagar de nuevo el impuesto, porque en este caso no hay una transmisión del bien.

Por lo demás, el propietario que no ostenta la posesión debe hacerse cargo de todos los impuestos que afecten a la vivienda, salvo del IBI. Tendrá que pagar, por ejemplo, la tasa de basuras.

¿Cuándo se da el pleno dominio?

Frente al usufructo y la nuda propiedad nos encontramos con el pleno dominio. Este implica tener una propiedad total sobre un bien, que engloba la titularidad del mismo y la posesión.

Cuando la nuda propiedad y el usufructo convergen en una misma persona es cuando podemos hablar de pleno dominio. Se trata de una situación en la que el propietario del bien puede disponer libremente del mismo y usarlo como prefiera.

Por ejemplo, si se trata de un inmueble, el titular del pleno dominio puede: vivir en el mismo, donarlo, alquilarlo y disfrutar de las rentas obtenidas, ceder el uso a un tercero, constituir un usufructo sobre él, tenerlo desocupado, venderlo, etc.

En una situación como la que estamos viendo, el nudo propietario solo adquirirá el dominio pleno sobre los bienes cuando el usufructo se extinga. Esto puede ocurrir por los siguientes motivos:

• Muerte del usufructuario. Ya que en ningún caso este puede transmitir su derecho como herencia.
• Expiración del plazo acordado. Si estamos ante un usufructo de carácter temporal.
• Por renuncia del usufructuario. Si decide que no quiere hacer uso de su derecho.
• Por venta del derecho. El usufructuario puede vender su derecho al nudo propietario.
• Por cumplimiento de la resolución establecida. Si en el pacto de usufructo se dispuso qué, en caso de darse una cierta circunstancia, se extinguiría el derecho. Por ejemplo, si el titular contrae matrimonio.
• Por prescripción. Aunque no toda la doctrina está de acuerdo, el usufructo puede llegar a extinguirse legalmente si el titular del derecho no hace uso del mismo durante un determinado tiempo.

Cabe también la posibilidad de que sea el usufructuario el que acabe convirtiéndose en el titular del pleno dominio del bien. Esto solo puede ocurrir si el nudo propietario accede a venderle su derecho de propiedad o se lo dona.

Las obligaciones y los derechos del nudo propietario

El usufructo es una relación jurídica de la que se derivan derechos y obligaciones para ambas partes. Siendo el nudo propietario el que más comprometido queda.

Derechos del nudo propietario

• Derecho de propiedad. A todos los efectos legales, el nudo propietario es el titular del bien y el único que puede tomar ciertas decisiones sobre el mismo. Lo que no tiene es derecho de uso y disfrute.
• Derecho a vender la nuda propiedad. La ley permite a quien solo ostenta la propiedad del bien poder transmitirlo de forma onerosa o gratuita. No obstante, lo que se transmite en estos casos es la nuda propiedad y no el pleno dominio. El nuevo titular tendrá que respetar el usufructo en vigor y solo podrá llegar a ostentar el pleno dominio al finalizar el derecho del usufructuario.
• Derecho a hipotecar los bienes. Si el bien usufructuado es un inmueble, el propietario está en su derecho de pedir un préstamo hipotecario sobre el mismo. Como en el caso anterior, lo que se hipoteca realmente es la nuda propiedad y no el pleno dominio.
• Derecho a realizar obras y mejoras. Al propietario le interesa mantener los bienes en las mejores condiciones posibles, especialmente si se trata de inmuebles. Por ello, está en su derecho de hacer obras y mejoras. La condición para hacerlo es que estas no perjudiquen al usufructuario.
• Derecho a ser restituido en el uso y disfrute. Extinguido el usufructo, el nudo propietario deberá recibir el bien y consolidará el pleno dominio.

Obligaciones del nudo propietario

• Respetar el derecho del usufructuario. En ningún caso podrá llevar a cabo acciones que supongan un menoscabo para los derechos del usufructuario. No podrá alterar la forma o la sustancia del bien usufructuado.
• Realizar reparaciones extraordinarias. Si no las lleva a cabo, el usufructuario puede hacerse cargo de las mismas y exigir una compensación por ello. Normalmente, en forma de aumento del valor del bien que ha recibido las reparaciones.
• Pago de impuestos. Como propietario del bien, la obligación de pagar impuestos recae sobre el nudo propietario. La excepción es el IBI en el caso de los inmuebles usufructuados, cuyo pago le corresponde al usufructuario.
• Pagar la hipoteca. Si el bien dado en usufructo estuviera hipotecado, el titular de la propiedad debe hacer frente al pago de las cuotas del préstamo en tiempo y forma.
• Responder ante el usufructuario. En caso de que el bien sea embargado o vendido judicialmente para hacer frente al pago de deudas contraídas por el nudo propietario.
• Abonar los gastos de comunidad. Cuando el bien usufructuado es un inmueble inserto en una comunidad de vecinos, es el titular quién debe pagar las cuotas y derramas.

Por otro lado, no podemos olvidar que el usufructuario también tiene una serie de derechos que deben respetarse y de obligaciones que debe cumplir. Dado que la relación entre nudo propietario y usufructuario puede alargarse durante mucho años, lo mejor es que ambas partes se lleven bien. Es imprescindible que cumplan a tiempo sus obligaciones y respeten los derechos de la otra parte.

Ahora que ya tienes claro nuda propiedad qué significa, puedes entender mejor que condiciones debes asumir si ostentas esta posición. También te ayudará a aclararte las ideas sobre en qué posición dejarás a otra persona si quieres constituir un usufructo en tu testamento.