¿Quién es el titular del alquiler? ¿Se puede cambiar?

Vivir en una casa no es algo inmutable: las circunstancias cambian, las situaciones que parecían en principio pensadas para durar para siempre resultan modificadas por el camino. Piensa en varias personas que alquilan un piso juntas, pero, con el paso del tiempo, algunos de ellos deciden marcharse. Incluso si iniciaste un alquiler tú solo y llega una persona nueva.
O imagina que pusiste en común un proyecto junto a tu pareja, pero que os separáis y en el contrato figuráis los dos aunque ya la persona no esté. Son muchas las situaciones que pueden llegar a tener lugar y ello conlleva a plantearnos quién es el titular del alquiler, si hay que hacer cambios o si todo debe dejarse igual. Aquí te ayudamos a resolver estas dudas y qué hacer si te sientes un tanto perdido.

¿Se puede cambiar el titular de un contrato de alquiler?

La respuesta es sencilla: claro que se puede cambiar el titular. De hecho, es preferible y la opción más favorable en pro del buen derecho: el contrato de arrendamiento se queda como está, sin mover ninguna de sus cláusulas, sin tener que hacer gestiones para redactarlo de nuevo, y lo que cambia es únicamente las partes que lo han firmado, porque son distintas. Por eso, el cambio de titular sirve para no tener que hacer un contrato nuevo, sino para ceder, dar el contrato de alquiler que ya existe o adaptarlo a una nueva o nuevas partes. Se cede el mismo contrato de alquiler porque han cambiado alguna de sus partes, pero el contrato sigue siendo el mismo.

El proceso de cambio de titular, cualquiera que sea el supuesto en el que te encuentres, viene marcado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este sentido, todos los mayores de 18 años que vivan en la vivienda deberán aparecer como titular en el contrato de alquiler. De todos modos, si te sientes perdido, nuestros seguros de hogar incluyen en su póliza el servicio de asistencia jurídica para que no te sientas desamparado en este ni en ningún otro tema relativo a las relaciones que tengan que ver con tu defensa o apoyo en sede administrativa o judicial, ya sea personal, vía online o telefónicamente.

Como en un contrato de alquiler hay dos partes, arrendador y arrendatario o, lo que es lo mismo, propietario e inquilino, respectivamente, puede pasar que sea el arrendatario el que cambie o, por el contrario, el propietario. Y en función de uno u otro, recibirá un nombre distinto y conllevará un iter procesal un tanto diferente. Veamos cada supuesto específico.  

Cesión de contrato de arrendamiento

Tendrá lugar en los casos en los que el inquilino (la persona alquilada) cambia por otra. Se llevará a cabo el cambio de titularidad y se hará constar en un documento anexo al contrato de arrendamiento. En este acto, estarán presentes el propietario, el nuevo inquilino y el antiguo. El inquilino que quiere marcharse deberá haber informado al propietario del inmueble de los cambios que se van a producir y el propietario tiene que estar de acuerdo y autorizarlo. El anexo se convertirá en una cláusula más, que especificará los datos del nuevo inquilino, así como todos los aspectos que incumban a su aceptación del contrato y las obligaciones y derechos que conllevan (rentas, reparaciones, seguros, entre otros). También dejará constancia de la salida del inquilino anterior.  

Subrogación de contrato de alquiler

No es exactamente lo mismo que la cesión, aunque pueda parecerlo. Son supuestos en los que el propietario (el dueño, el arrendador) cambia por otro: en estos casos, lo que cambia es la titularidad de la vivienda, quedando el resto inamovible. Es decir, una persona ocupa el papel de otra, se subroga en su papel, sin necesidad de permisos porque ha derivado de razones que escapan a ser elegibles. Puede derivar de:

• El fallecimiento del propietario: será tema hereditario discutir quién será quien herede el piso, pero no afecta al contrato de alquiler, ya que el nuevo titular se situará en las mismas condiciones.
• Que la vivienda cambie de dueño, a raíz de una venta, por ejemplo, o de problemas más complejos como pérdidas del inmueble por sentencias de ejecución hipotecaria. No obstante, hay una salvedad: el piso debe estar correctamente inscrito en el Registro de la Propiedad pues, de no ser así, el nuevo propietario no tiene por qué soportar la carga de un arrendamiento y este podría extinguirse.

¿Quién es el titular del alquiler en caso de separación o divorcio?

Un poco más complejo es el caso de los inquilinos que firmen un contrato de arrendamiento como pareja, pero que, en la vigencia de dicho contrato, dejan de serlo. Lo habitual en estos casos es que la sentencia judicial determine quién es finalmente el titular del contrato o lo tome como medida en lo que se dilata el proceso.

En 2013, la Ley sobre Arrendamientos Urbanos se reformó, incluyendo que para estos casos, y en lo que quede de tiempo hasta que finalice el contrato, se atribuye la titularidad del contrato al cónyuge al que se le haya dado el uso de la vivienda en la sentencia judicial de nulidad, separación o divorcio. Esta reforma atiende totalmente a la lógica, pues, de configurarse el titular del inmueble la persona que no vive ya en él, sería más que difícil que se le pudieran exigir las obligaciones que el piso conlleva, como el pago de las rentas.

Para los casos de contratos de arrendamientos de viviendas anteriores a esta reforma de 2013, no está tan claro y hay que acudir a diversa jurisprudencia y Doctrina legal: gran parte de ella, con base en el Código Civil, exponen que ambos cónyuges siguen siendo titulares aunque uno de ellos ya no disfrute de la vivienda y, en consecuencia, quedan los dos sometidos a las mismas obligaciones. Esto puede entenderse siempre que se configure como una ayuda para el cónyuge que, quedándose efectivamente viviendo en el inmueble, comparte la responsabilidad de los gastos como la renta con su ex pareja. No así, es una cuestión muy discutible y que hay que analizar caso por caso para determinar siempre lo mejor y más beneficioso para las partes en cada supuesto.

A estas alturas, te habrás dado cuenta de que no es tan tedioso ni inabarcable saber quién es el titular del alquiler, así como darte cuenta de que es muy beneficioso para ti conocer los supuestos en los que debes cambiar la titularidad y la sencillez con la que puedes hacerlo. Muchas veces, huimos de lo legal porque creemos que solo consiste en memorizar cosas. Pero ni tanto: lejos de ser algo para expertos, te hemos mostrado que el ordenamiento jurídico pone a tu disposición todas las herramientas para que tú vivas más tranquilo, con tu posición de titularidad bien definida y con la garantía de que lo puedas hacer constar por escrito para tu protección presente y, sobre todo, futura.