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Valor catastral y valor de mercado ¿sabes en qué se diferencian?

7/7/2022
por
Tuio
Si estás pensando en vender un inmueble y quieres saber su precio, es muy importante tener en cuenta el valor catastral y el valor de mercado.

Si en algún momento te has planteado comprar o vender una vivienda, seguro que has oído hablar de valor catastral y valor de mercado. Cifras que influyen de forma directa en cuestiones como la tasación de un inmueble y hasta en lo que debes pagar cada año en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

No es casualidad que se hable de dos valores diferentes, es que estamos ante dos cuestiones que, aunque estrechamente relacionadas, no son lo mismo. Es hora de ver qué es cada uno de estos valores y cómo se calculan.

Valor catastral

Lo primero que debes tener claro es qué es el valor catastral. Es importante porque se trata de una cifra objetiva que te puede ayudar a saber cuánto cuesta tu casa.

La valoración la hace la Dirección General del Catastro, que depende del Ministerio de Hacienda, y se suele revisar todos los años. No obstante, la legislación no exige que el valor cambie de forma anual. Además, la revisión puede ser tanto al alza como a la baja.

Hasta 2021 este importe se tenía en cuenta a la hora de calcular impuestos como el IBI, las tasas autonómicas y estatales sobre el Impuesto del Patrimonio o la plusvalía. Pero desde 2022 solo afecta al cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

¿Cómo se calcula el valor catastral?

El cálculo lo llevan a cabo unos técnicos cualificados que trabajan para la Administración. Teniendo en cuenta factores como la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de que dispone o la superficie ocupada.

En el valor catastral, al calcular no interviene nadie más que los expertos, pero la Administración avisa de los cambios realizados. Si, como titular de un inmueble, no estás de acuerdo con la valoración hecha, puedes defenderte. A través del proceso de discrepancia catastral puedes solicitar una segunda opinión.

Para conocer el valor catastral actual de tu vivienda, puedes consultar el último recibo del IBI o informarte a través de la Sede Electrónica del Catastro.

Valor de mercado

Además del valor catastral de una vivienda, debes conocer el de mercado. A este último se le denomina también valor venal. Se trata del precio que puede alcanzar una casa en una operación de compraventa realizada en el momento actual.

El valor de mercado es especialmente importante a la hora de comprar y vender una vivienda. Si tienes tu casa en venta y el precio que pides por ella es superior al valor venal en tu zona, te costará encontrar un comprador.

Por el contrario, si pides un precio más bajo, no tardarás en venderla. Pero quizá estés perdiendo dinero en la operación, porque podrías haber pedido más y también habrías dado con un comprador.

¿Cómo se calcula el valor de mercado?

Tú mismo puedes hacer un cálculo orientativo de cuál es el valor de mercado actual de tu casa. Para ello échale un vistazo a cualquier web inmobiliaria y revisa los precios de viviendas similares a la tuya en tu zona. Eso sí, procura ser objetivo para determinar la cifra. Muchas veces damos a nuestra casa un valor superior al que tiene porque nos centramos en cuestiones subjetivas.

Ahora bien, si lo que quieres es comprar una vivienda, el valor de mercado deberá venir determinado por un tasador oficial. La tasación es un paso imprescindible para poder acceder a un préstamo hipotecario.

Lo que busca el banco es saber si la casa que quieres comprar realmente vale lo que estás pidiendo por ella.

El tasador hace una visita tanto a la vivienda como a la finca y al barrio, a fin de hacerse una idea de la situación real del inmueble. A la hora de emitir su valoración tiene en cuenta diferentes factores como:

  • Estado de la casa.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Año de construcción y/o rehabilitación.
  • Estado general de la finca.
  • Dotaciones públicas cercanas a la casa: colegios, parques, paradas de autobús, etc.
  • Precio medio de venta de inmuebles similares vendidos en la zona en los últimos meses.

Con todo esto valora la vivienda y emite un informe que tiene una validez de seis meses. Porque el valor de mercado es algo mucho más dinámico que el catastral y cambia rápidamente.

Diferencia entre valor catastral y valor de mercado

Método de cálculo

La determinación del valor catastral está regulada legalmente y sujeta a la aplicación del coeficiente multiplicador del 0,5. Además, existe una particularidad, ya que el valor catastral no puede estar por encima del valor del mercado.

Por lo que respecta al valor de mercado, se deben seguir los criterios establecidos para determinar el precio que un inmueble puede tener en un momento determinado, pero hay mayor libertad a la hora de valorar diferentes factores que influyen en ese precio.

Quién realiza la valoración

El valor catastral es calculado por los técnicos en gestión catastral. El acceso a este puesto se hace a través de oposición. En este caso es importante tener amplios conocimientos en materia jurídica, administrativa y fiscal.

La determinación del valor de mercado la hacen tasadores profesionales que trabajan para entidades tasadoras oficiales acreditadas por el Banco de España. No hace falta contar con una titulación oficial para poder desempeñar esta profesión. Basta con tener unos conocimientos sólidos del mercado inmobiliario. No obstante, sí es conveniente contar con algo de formación específica en tasación inmobiliaria, una materia sobre la que ya existen muchos cursos.

Finalidad

A día de hoy el valor catastral tiene poca importancia más allá de usarse como base imponible para determinar el IBI que debe pagar cada vivienda. Además, también opera a modo de límite mínimo. Porque las casas no pueden venderse por menos de su valor catastral.

Por lo que se refiere al valor de mercado, su finalidad es ayudar a vender un inmueble y conseguir por él una cantidad justa. Tratándose del valor determinado por un tasador oficial, sirve para poder acceder a un préstamo hipotecario.

Aunque son diferentes y no sirven para lo mismo, conocer el valor catastral y el valor de mercado de un inmueble es especialmente útil en los procesos de compraventa. Por suerte, acceder a ambos valores es hoy en día muy sencillo.

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