Hogar

¿Qué impuestos debo pagar a la hora de comprar una casa?

20/6/2022
por
Tuio
Para comprar una casa no solo cuenta la hipoteca, existen más gastos derivados de esta operación, entre los que se incluyen algunos impuestos.

Cuando nos decidimos a comprar una nueva vivienda, la primera preocupación que solemos tener es la financiación. Puesto que la mayoría de las personas no cuentan con recursos suficientes para hacer frente a la compra de una casa, deberemos solicitar una hipoteca que deberemos pagar mensualmente. Una vez que el banco nos calcula la cuota, la mayoría de las personas hacen cálculos para saber si podrán hacer frente a ese gasto mensual.

Si este es tu caso y quieres saber qué impuestos se pagan al comprar una casa porque no quieres llevarte sorpresas desagradables, sigue leyendo.

Los impuestos que hay que pagar para comprar una casa

A la hora de hacer frente a la compra de una casa es importante conocer todos los gastos derivados de la misma para tener claro el importe total al que tendremos que hacer frente y confirmar si dispondremos de los recursos financieros disponibles para ello.

Por eso, además del precio de la vivienda, existen otros costes inherentes a la compra y que suponen un montante importante a tener en cuenta. Ejemplo de ello son los impuestos que se generan a la hora de la adquisición y que son: el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Vamos a ver quiénes son los sujetos obligados al pago y cómo funciona cada uno de estos impuestos que inciden directamente en la compra de la vivienda.

IVA

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un impuesto de naturaleza indirecta, ya que no depende de la renta del contribuyente, que grava la entrega de productos y bienes. Es aplicable en España a la península y Baleares y existen tres tipos impositivos: 21 % como tipo general aplicable a todos los productos y servicios, el 10 % como tipo reducido aplicable a la mayoría de productos de alimentación, hostelería y compra venta de vivienda y el 4 % aplicable a productos de primera necesidad como huevos y pan.

Además, también existen ciertas excepciones para las que este impuesto no es aplicable.

En el caso que nos ocupa, la compra de una casa, el IVA aplicable según la normativa vigente es del 10 %. Por lo tanto, al precio de la vivienda que deseamos adquirir habrá que sumarle un 10 % más.

Si, además de la casa, se compra un garaje o trastero, el tipo impositivo aplicable a estas zonas accesorias es del 21 %.

Si la vivienda está establecida como Vivienda de Protección Oficial (VPO) el IVA que se aplicará en la operación será del 4 %.

El pago del importe correspondiente al IVA se hará en el momento en el que se pague el precio de la vivienda y el vendedor estará obligado a ingresar esta cantidad en la Agencia Tributaria. En caso de realizar un depósito en concepto de reserva se pagará en este el IVA vigente en el momento del pago del mismo.

Cuando especificamos los tipos impositivos de IVA aplicables a la compra de una vivienda, nos estamos refiriendo en exclusiva a las viviendas de nueva construcción, ya que las viviendas de segunda mano quedan exentas de este impuesto, siendo el principal impuesto aplicable a la compra de este tipo casas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Por tanto, a la hora de decidir entre la compra de una casa nueva o de segunda mano, hay que tener en cuenta que al precio de la primera habrá que sumarle el IVA y a la segunda no, lo que puede significar una diferencia importante en el precio de compra de la vivienda.

IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto directo, ya que está directamente relacionado con el patrimonio de la persona obligada al pago, y que grava la titularidad de alguno de los siguientes derechos:

  1. Concesión administrativa sobre un inmueble.
  2. Derecho real de superficie.
  3. Derecho de usufructo.
  4. Derecho de propiedad.

Este impuesto es de titularidad municipal y devengo periódico y su gestión es compartida con la Administración del Estado.

Los obligados al pago de este impuesto son las personas físicas y jurídicas que sean titulares de alguno de los derechos mencionados anteriormente, aunque pueden repercutir, por ejemplo, sobre el arrendatario de la vivienda que generó el impuesto.

Por tanto, en el caso de la compra de una casa, se aplicará este impuesto una vez seamos propietarios de la misma y no durante la compra de la misma. Pero será algo a tener en cuenta a la hora de comparar diferentes inmuebles o, simplemente, para conocer uno de los gastos fijos más importantes que tendremos como propietarios.

Para el cálculo del impuesto se toma como base imponible el valor catastral de los bienes inmuebles. Este valor catastral estará formado por el valor del suelo más el valor de las construcciones que en él se encuentren. El valor catastral total no podrá superar el valor de mercado, cuyo coeficiente de referencia es fijado por orden ministerial.

El valor catastral de los bienes inmuebles urbanos y rústicos se determinará mediante el procedimiento de valoración colectiva o de forma individualizada. A este valor catastral se le podrán aplicar diferentes coeficientes reductores.

Una vez calculada la base liquidable, a esta se le aplicará el tipo de gravamen. El Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) regula los diferentes tipos impositivos aplicables a los bienes inmuebles urbanos y rústicos y aquellos inmuebles de características especiales. Estos porcentajes están entre el 0,4 y el 1,10 % en el caso de los inmuebles urbanos y tendrá un mínimo del 0,3 y un máximo del 0,90 % en el caso de los inmuebles rústicos.

Los Ayuntamientos podrán incrementar estos tipos en los porcentajes establecidos para las siguientes circunstancias:

  1. Municipios capitales de provincia. Podrán incrementar un 0,07 % para los bienes urbanos y un 0,06 % en el caso de los rústicos.
  2. Municipios con servicio de transporte público colectivo de superficie. El incremento para los inmuebles urbanos podrá ser del 0,07 % y del 0,05 % para los rústicos.
  3. Ayuntamientos que prestan más servicios de aquellos a los que están obligados. Podrán incrementar el 0,06 % tanto para inmuebles urbanos como rústicos.
  4. Municipios con más del 80 % de superficie de naturaleza rústica. En este caso únicamente podrán ampliar el porcentaje de los bienes rústicos en un 0,15 %

Además de todo lo anterior, los Ayuntamiento podrán establecer un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI en los casos en que una vivienda de uso residencial se encuentre desocupada permanentemente.

Como ejemplo práctico del cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, si un inmueble con valor catastral 100 000 € está situado en un Ayuntamiento en el que el porcentaje establecido es del 0,80 €, el importe anual que se deberá abonar por la titularidad de dicho inmueble serán 800 €.  

Por tanto, a la hora de comprar una casa, es importante tener en cuenta el valor catastral de la misma y su ubicación a efectos de calcular la cuantía que resultará del IBI una vez hayamos realizado la compra y seamos titulares del derecho de propiedad sobre la misma que hará que estemos obligados a pagar dicho tributo.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) grava los actos formalizados en escrituras públicas. Además, forma parte del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que es un impuesto indirecto que grava las transmisiones onerosas.

La regulación de este tributo la encontramos en los artículos 27 a 44 del Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre. Además, es un tributo cuyas competencias están cedidas a las Comunidades Autónomas por lo que la normativa de regulación dependerá de los Estatutos de Autonomía y normas tributarias de cada una de ellas.

Los actos sujetos a este impuesto son todos aquellos que se documenten como documentos notariales, documentos mercantiles o documentos administrativos. En el caso de la compra de una vivienda, el documento por el que se es sujeto pasivo del impuesto es el documento notarial.

En cuanto al importe, para calcularlo habrá que conocer la existencia de dos tipos de cuotas, la cuota fija y la cuota variable.

La cuota fija corresponde a las copias de escrituras y actas notariales y asciende a 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario.

Por otro lado, la cuota variable se fija para las primeras copias de escrituras y actas notariales cuando tengan por objeto una cantidad o contengan actos o contratos que se inscriban en los Registros de la Propiedad y no estén sujetos al Impuesto de Sucesiones y Donaciones o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En este caso se encontraría la compra de una vivienda nueva.

Los documentos notariales tributarán al tipo de gravamen que se haya aprobado en cada Comunidad Autónoma y, en su defecto, al 0,50 %.

Los obligados al pago de este impuesto son los adquirentes del bien o el derecho o los que soliciten los documentos.

La base imponible para el cálculo del impuesto será el valor declarado de la cosa comprada. Para el caso de los préstamos con garantías, las hipotecas, será el importe del capital garantizado y en las escrituras de declaración nueva, el valor del coste de la misma.

Este impuesto, al constar de dos cuotas, la fija y la variable, puede resultar más complejo de calcular que los anteriores cuyo funcionamiento consiste en la aplicación de un porcentaje a una base imponible. No obstante, es importante conocer su importe, puesto que puede suponer una cuantía importante.

Como conclusión de este artículo podemos afirmar que resulta fundamental conocer qué impuestos se pagan al comprar una casa, ya que habrá que sumar los importes resultantes de estos impuestos al precio de la vivienda para conocer la cuantía total a la que tendremos que hacer frente en la compra o durante el tiempo que seamos propietarios de la vivienda. Estos impuestos derivados de la adquisición de un inmueble son el IVA, el IBI y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que será de gran ayuda calcular de forma previa a la compra de la vivienda.

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