Devolución de fianza de arrendamiento: cuándo debe realizarse

Como arrendador, debes saber que tienes una serie de derechos para protegerte frente a los posibles percances o contingencias que puedan surgir con tu futuro inquilino. Cada vez son más frecuentes los problemas que se dan entre las dos partes y que, nosotros, por pecar de exceso de confianza, sufrimos en forma de perjuicio económico o incluso afectan a nuestra salud y nuestro bienestar.

Para ello, surgen una serie de herramientas, como es el caso de la fianza, a veces difíciles de entender, pero que son derechos que nacen junto a los contratos de alquiler. Con una correcta y sencilla información, arrojaremos luz a esta figura, desde su nacimiento, cómo, cuándo y el momento de la devolución de las fianzas de arrendamientos, para que tu tranquilidad sea la única clave que defina el contrato de alquiler de tu vivienda.

¿Para qué sirve la fianza de arrendamiento?

La fianza es una garantía a favor del arrendador. Es una cantidad económica que sirve para asegurar los posibles incumplimientos de las obligaciones futuras que tendrá el inquilino durante el contrato. Está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de cuya lectura deriva:

• Que es obligatoria. Si no se entrega la fianza, este hecho permite al arrendador poner fin al contrato.
• Que es una suma en metálico.
• Que su cuantía equivale a:

• Una mensualidad de renta, en arrendamientos de vivienda para uso habitual y permanente. No se tienen en cuenta IVA ni retenciones.
• Dos mensualidades de renta, en arrendamientos de uso distinto al de vivienda. Tampoco se tienen en cuenta IVA ni retenciones. Se consideran arrendamientos de uso distinto al de vivienda, entre otros, los de vivienda por temporada (de verano o de cualquier otra) y los celebrados para ejercer una actividad industrial, docente, recreativa, cultural, asistencial, profesional o comercial, independientemente de las personas que lo celebren.
• Una mensualidad de renta en los subarriendos de viviendas para uso habitual y permanente, en las condiciones del arrendamiento.
• Dos mensualidades de renta en los subarriendos de viviendas para uso distinto al de vivienda, en las condiciones del arrendamiento.

Lo que no nos explica la ley es en qué casos puede el propietario usar la fianza para cubrir el daño que ha sufrido, es decir, qué tipo de obligaciones garantiza, por lo que hay que acudir a la jurisprudencia y a la Doctrina para saber para qué sirve la fianza:

• Cubre los impagos de rentas.
• Garantiza todas las obligaciones del inquilino, incluidas las obligaciones económicas como impagos de suministros o cuotas de la comunidad (se entiende que son cantidades asimiladas a la renta).
• Garantiza las posibles daños y desperfectos ocasionados en el inmueble, pues se considera que ha atentado contra el buen uso de la vivienda.
• Cubre los deterioros del inmueble cuya responsabilidad recaiga en el inquilino.

Una vez que termina el contrato de arrendamiento, si no ha tenido lugar ninguna de las contingencias anteriores que exijan la reclamación de la cantidad de la fianza, esta se deberá devolver al inquilino, preferiblemente a la entrega de las llaves. O si, del mismo modo, el gasto necesario para cubrir el daño fue parcial, se devolverá la suma restante de dicha fianza a final del contrato. En todo caso, si se produce la devolución de la misma en un plazo superior a treinta días desde que el inquilino abandona el inmueble, dará lugar a la generación de los intereses legales en favor del arrendador.

¿Cuándo el arrendador puede no devolver la fianza al inquilino?

Hay supuestos determinados en los que, no obstante, el arrendador tiene la capacidad de no devolver la cantidad abonada en concepto de fianza. Esto se conoce como “retención de la fianza” y es una posibilidad que tiene el propietario del inmueble arrendado en algunos casos:

• Si el inquilino tiene pendiente el pago de algunas mensualidades.
• Si el inquilino está pendiente de pago de otras obligaciones económicas (comunidad, luz, agua).
• Si existe algún deber de cuidado del inmueble que haya quedado pendiente (por ejemplo, una pared pendiente de pintar, un techo por arreglar). Es importante en este sentido que el daño que se esté reparando sea culpa (directa o indirectamente) o negligencia del inquilino.
• Si el inquilino ha causado daños en el inmueble que exceden del normal uso, es decir, que han derivado de un uso anormal del inmueble.

En la mayoría de los casos, suele haber dudas acerca de estimar si las obligaciones se han cumplido o no. En nuestros seguros del hogar suele haber pólizas que hacen referencia a las fianzas y, en los casos más extremos, si no se llega a un acuerdo entre las partes sobre quién es responsable de resarcir los daños o la cuantía económica suficiente para cubrirlo (la fianza o una cantidad mayor o menor), se abre la vía para acudir a un contencioso judicial.

El plazo para devolver la fianza de arrendamiento

En el momento que tiene lugar el contrato, tendrá lugar el pago de la primera mensualidad junto a la fianza. Sin embargo, el destino de la fianza habrá de hacerse mediante el mecanismo del depósito, y quedará en ese estado, si el arrendamiento surge con normalidad, hasta el fin del contrato. Así, una de las mayores dudas que surgen sobre la fianza gira en torno a cómo recuperar ese depósito de la fianza de alquiler, sobre todo en cuanto a si tenemos un plazo para hacerlo o si hay un procedimiento concreto que debamos seguir como arrendatarios.

En cuanto a si existe algún plazo para devolver la fianza al inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece expresamente ninguno en concreto. No obstante, de la práctica judicial se entiende que el arrendador dispone de un mes desde la entrega de llaves para devolverla.

Se considera un mes porque se entiende que es plazo suficiente para que el arrendador compruebe el estado del inmueble, vea si hay desperfectos o comunique el impago de suministros, así como verifique inexistencia de daño alguno. Como hemos dicho antes, si pasa un mes, la fianza comenzará a devengar el interés legal correspondiente, como sí menciona la ley.

Por tanto, podemos resumir todo lo dicho en los siguientes pasos:

1. Se acaba el contrato.
2. Se entregan las llaves.
3. El propietario observa si hay daños en la vivienda imputables al inquilino.
4. El propietario repasa si hay mensualidades o gastos que el inquilino debe.
5. Si todo está bien, se devuelve la fianza.
6. Si se halla alguna irregularidad o hay desperfectos, se retiene la fianza.
7. Si pasa un mes entre que se van dando estas gestiones, hay lugar a abonar intereses legales.
8. Si pasa más tiempo y, como no hay plazo estricto por ley, se abre la posibilidad de abrir procedimiento judicial para reclamar la fianza.

Especial atención al depósito de la fianza

La cuantía recibida en concepto de fianza debió de ser depositada por el arrendador en el organismo designado a tal efecto por la Comunidad Autónoma correspondiente. No obstante, se pueden pactar una serie de garantías adicionales a la fianza, establecidas en el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que no requieren de su depósito en organismo oficial. Cabe señalar que, de no elevar el depósito a su correspondiente organismo, conllevará las correspondientes sanciones económicas que implica. Por otra parte, el hecho de hacer el depósito de la fianza por los caudales oficiales, ofrece la oportunidad de optar al disfrute de la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual en la Declaración de la Renta.

Cada Comunidad Autónoma cuenta con su organismo encargado para custodiar y devolver las fianzas, cada uno regulado por sus propias normas. Es el propietario el encargado de realizar los trámites que ellas establezcan. La mayoría de estos organismos ofrecen una guía y la posibilidad de tramitación online, que facilitan la opción al ciudadano y agilizan el procedimiento con respecto a la Administración. Es el caso, por ejemplo, de la devolución de la fianza en Invima o la devolución de la fianza en Incasol.

• El Organismo autónomo Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid es el encargado de los depósitos de fianzas en la Comunidad de Madrid. En la Agencia de Vivienda Social se realizarán los depósitos de los arrendamientos y subarriendos de viviendas tanto para uso habitual y permanente como para uso distinto al de vivienda.

• El Incasol es otro ejemplo de Organismo, esta vez, en Cataluña. En él se tramitan tanto los depósitos de la fianza como los depósitos de la actualización de la fianza y también se ofrece la posibilidad de su procedimiento online en unos sencillos pasos promovidos mediante un modelo parecido al de autoliquidación.

Como has visto, la fianza no es una utopía, sino una verdadera realidad de la que tienes derecho a usar, disponer y exigir a tu inquilino, para resolver futuras contingencias que puedan surgir. Del mismo modo, la devolución de las fianzas de arrendamientos también se muestra como una herramienta para que el contrato se disuelva con toda la tranquilidad y se cierre con la satisfacción de que todo ha surgido como lo esperable. Y, de no haber sido del todo así, puedes contar con un buen servicio de profesionales que te ayuden y te guíen para que tus contratos sean siempre legalmente sanos y lo único que quede finalmente depositada sea tu confianza en la otra parte.