Ganancia patrimonial: te contamos qué es y cómo calcularla

Una ganancia patrimonial es una variación en el patrimonio ocasionada por una alteración en este, como la compra o venta de una vivienda.

La situación más conocida en relación con las ganancias patrimoniales es la que se produce con la venta de una vivienda, lo cual es algo que se produce de forma frecuente y habitual en nuestro país.

Como este es un caso que se da de forma frecuente es importante conocer cómo calcular la ganancia patrimonial, como tributar por la ganancia patrimonial y qué diferencia tienen con los rendimientos de capital mobiliario. Con esta información vamos a afrontar las operaciones de una forma más segura y consciente de los gastos que tendremos que asumir.

¿Cómo calcular la ganancia patrimonial?

Como ya sabemos, la ganancia patrimonial es el cambio en el patrimonio debido a la compra o la venta de una vivienda.

Para calcular la ganancia patrimonial habrá que tener en cuenta el precio al que se compró el inmueble y el importe de la venta.

A partir de aquí será necesario distinguir dos situaciones diferentes en función de la fecha en la que se produjo la ganancia patrimonial.

Para calcular las ganancias patrimoniales que se devengaron hasta el 31 de diciembre de 2014:

• El valor de adquisición estaría formado por el valor de adquisición o herencia. A esto se le añadirán los gastos e impuestos derivados de la operación, excluyendo los intereses. A este total se le aplicará un coeficiente de actualización, regulado de forma anual en los Presupuestos Generales del Estado.
• El valor de transmisión estaría formado por el valor de la venta del inmueble menos los gastos e impuestos derivados de la operación, siempre que hayan sido por cuenta del vendedor.

Para calcular las ganancias patrimoniales devengadas desde el 1 de enero de 2015:

• El valor de adquisición, al igual que en el caso anterior, estará formado por el valor real por el que se adquirió el bien, al que se le sumarán los impuestos y gastos relacionados con la compra, exceptuando los intereses. Además, si el inmueble hubiese estado alquilado, se disminuirá este valor en proporción a las amortizaciones.
• Para calcular el valor de transmisión habrá que restar el importe de los gastos e impuestos por cuenta del vendedor al importe real de la venta, del mismo modo que en el caso anterior.

Por tanto, la fórmula general que se utiliza para el cálculo de la ganancia patrimonial tras la venta de un inmueble será la siguiente:

Ganancia patrimonial = (Valor de adquisición + gastos) – (Valor de transmisión – gastos)

¿Cómo tributar las ganancias patrimoniales?

El sistema tributario español es bastante amplio, por lo que la mayoría de las transacciones o movimientos en nuestras rentas o patrimonio estarán sujetas a tributación.

Cuando vendemos o compramos un inmueble para nuestro patrimonio se generan diferentes obligaciones tributarias para vendedor y comprador derivadas de la operación de compraventa y que se traducen en pagos de impuestos y otros gastos.

Uno de los gastos más importantes, aunque no está considerado como un impuesto, es el importe que hay que abonar por el cambio de titular en la escritura pública. Este es un trámite que se hará ante notario, se liquidará y se inscribirá en el registro de la propiedad.

En cuanto a impuestos derivados de la compraventa de un inmueble, el comprador tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el vendedor se tendrá que hacer cargo de la Plusvalía establecida por el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el inmueble. Además, el vendedor también deberá tributar la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Cuando se vende un piso o una casa, el dinero que recibe el vendedor forma parte de las denominadas ganancias y pérdidas patrimoniales. Por ello, la cuantía obtenida debe tributar en el IRPF. Este tributo es de tipo progresivo, por lo que el porcentaje que se aplicará dependerá de las ganancias que se obtengan. Actualmente la escala de aplicación de tipos porcentuales para las ganancias patrimoniales es la siguiente:

• Hasta 6000 euros se abonará un tipo fijo del 19 %.
• Desde 6000 euros hasta 50 000 euros el tipo será del 21 %.
• Desde 50 000 euros hasta 200 000 euros el porcentaje aplicable es el 23 %.
• Desde 200 000 euros se añade este año un nuevo porcentaje que será del 26 %.

Como podemos ver, al ser un impuesto progresivo, los porcentajes van aumentando conforme el precio de la ganancia se incrementa. Por lo tanto, el importe a abonar correspondiente a este impuesto será importante en las viviendas que tengan un alto precio de venta y no será significativo en un piso de precio más bajo.

Para tributar la venta de una vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas será necesario introducir todos los datos relativos a la operación, así como la ganancia o pérdida que se ha obtenido con la transmisión del inmueble. Por regla general la ganancia o pérdida se calculará por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición. Es decir, los valores importantes a la hora de tributar en el IRPF serán el precio al que se ha vendido el inmueble y el precio al que se compró el mismo.

El valor de transmisión hace referencia a la cuantía real por la que se ha vendido el inmueble, incluyendo en este importe el precio de venta y restando los gastos e impuestos derivados de la operación, como la plusvalía municipal. Cuando se da la situación de que el declarante ha adquirido una vivienda contando con un préstamo hipotecario, se considera como valor total de la transmisión el importe de la venta menos la cuantía del préstamo pendiente de amortizar.

En cuanto al valor de adquisición, este está formado por el importe por el que se compró el inmueble, al que se le sumarán todos los gastos y tributos que tengan una relación directa con la compra o herencia, en su caso. Suelen incluirse el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, mientras que están excluidos los intereses y el coste de las inversiones o mejoras realizadas en la vivienda. A la suma de los conceptos anteriormente mencionados hay que restar las amortizaciones si la vivienda estuvo en alquiler durante el tiempo que fue propietario el sujeto tributario, minorando los ingresos totales recibidos por la renta.

Además del IRPF, el otro gasto principal en forma de tributo es el pago del Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía. El objeto de este tributo local es gravar el incremento de valor que se produce en un inmueble con el paso del tiempo. Es obligatorio su pago en todos los casos en que se dé una transmisión en un inmueble, excepto en los casos en que en la transmisión no haya habido ganancias.

Para calcularlo hay que tener en cuenta el valor catastral, el tiempo que se ha tenido el inmueble en propiedad, el tipo impositivo y el porcentaje anual aplicables. El valor catastral del suelo se puede consultar en el recibo del IBI y a ese importe se le aplicarán el porcentaje anual de actualización y el tipo impositivo correspondiente. Estos dos porcentajes los establece cada Ayuntamiento, ya que es un tributo de gestión local, por lo que la cuantía a pagar en concepto de Plusvalía dependerá en gran medida del lugar donde se ubique el inmueble.

Diferencia entre ganancia patrimonial y rendimiento del capital mobiliario

Para aplicar todo lo visto anteriormente, es importante distinguir entre ganancia patrimonial y rendimiento del capital mobiliario para identificar si es o no necesario el pago de ciertos gastos y tributos.

Se consideran ganancias y pérdidas patrimoniales aquellas variaciones en valor del patrimonio del contribuyente que ocurran con ocasión de cambios en la composición del mismo, salvo que la Ley del IRPF los califique como rendimientos.

De forma más concreta, las ganancias patrimoniales se producen en los siguientes casos:

1. Cuando se produzca una salida de bienes del patrimonio por la transmisión de los mismos. En este caso la ganancia o pérdida se calculará, como hemos visto, por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.
2. Cuando se produzca una incorporación de bienes al patrimonio. Como ejemplo de ello podemos destacar la obtención de un premio. La valoración de la ganancia patrimonial será el valor de mercado que tengan los bienes que se incorporen.

Según lo establecido en la Ley del IRPF en sus artículos 33.1 y 33.2, para que se produzca una ganancia o pérdida patrimonial tendrán que cumplirse los siguientes requisitos:

• Debe existir una alteración en los bienes que componen el patrimonio del contribuyente.
• Que, debido a la alteración producida, se haya generado un cambio en el valor del patrimonio del contribuyente.
• Que la ganancia no sea una excepción que se encuentre expresamente recogida en una norma legal o que dicha norma la haga tributar como rendimiento en lugar de como ganancia.

Los ejemplos más comunes de ganancia o pérdida patrimonial son los siguientes:

• Los derivados de la venta de un inmueble, vivienda o similar.
• Los generados por la venta de acciones y otros títulos similares.
• Los generados por la venta de fondos de inversión.
• Cualquier otro que cumpla con los requisitos mencionados anteriormente.

Por otro lado, los rendimientos del capital mobiliario se encuentran regulados en los artículos 25 y 26 de la Ley del IRPF.

Entendemos por rendimientos del capital mobiliario cualquier contraprestación, independientemente de su denominación o naturaleza, que provengan directa o indirectamente del capital mobiliario o de cualquier bien o derecho no clasificado como inmobiliario.

El capital mobiliario es aquel que está constituido por bienes muebles. Entendemos por bienes muebles aquellos que pueden trasladarse fácilmente de un lugar a otro.

Tienen la consideración de rendimientos íntegros:

• Rendimientos obtenidos por la participación en fondos propios de cualquier tipo de entidad:

- Los dividendos

- Las primas de asistencia a juntas

- Las participaciones en los beneficios de cualquier tipo de entidad.

• Rendimientos obtenidos por la cesión a terceros de capitales propios:

- Los intereses y cualquier otra forma de retribución pactada como remuneración por tal cesión.

- Las derivadas de la transmisión, reembolso, amortización, canje o conversión de cualquier clase de activos representativos de la captación o utilización de capitales ajenos (bonos, obligaciones, letras, etc.).

• Rendimientos procedentes de operaciones de capitalización, de contratos de seguro de vida o invalidez, salvo que deban tributar como rendimientos de trabajo (seguros colectivos que instrumenten los compromisos por pensiones asumidos por empresas) o en el ISD, y rentas derivadas de la imposición de capitales.
• Otros rendimientos de capital mobiliario. Bajo este epígrafe se incluye una lista de supuestos inconexos, como son los derivados de la propiedad intelectual que no pertenezca al autor, de la propiedad industrial, de la prestación de asistencia técnica, del arrendamiento de bienes muebles, negocios y minas y los procedentes de la cesión del derecho a la imagen o del consentimiento o autorización para su utilización.

Los ejemplos más comunes de rendimiento del capital mobiliario son:

• Cuentas corrientes y depósitos.
• Dividendos de acciones.
• Cupones de títulos de renta fija.
• Transmisión o amortización de títulos de renta fija.
• Seguros de vida o invalidez.

La principal diferencia entre la ganancia patrimonial y el rendimiento de capital mobiliario radica en que las ganancias en el primero se obtienen por la transmisión o incorporación de elementos al patrimonio del contribuyente. En el segundo, en cambio, se obtienen rendimientos del propio bien, no de su transmisión.

Como hemos visto, la ganancia patrimonial es aquella alteración en el patrimonio del contribuyente que produce beneficios para él. Para calcularla, por regla general se calcula la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión. En ambos pueden incluirse los gastos y tributos derivados de la operación. La persona que vende una vivienda tiene la obligación de tributar principalmente en el IRPF y la plusvalía municipal. El primero aplicará unos porcentajes variables en función del valor y en el segundo quedará establecido por cada Ayuntamiento el tipo aplicable al valor catastral en función del tiempo que se haya tenido en propiedad el bien.