Los honorarios de una agencia inmobiliaria: ¿quién los paga?

Cuando ponemos a la venta un inmueble o deseamos comprar una vivienda, inmediatamente nos viene a la cabeza la figura de las agencias inmobiliarias, las entidades profesionales que operan en este mercado.

El trabajo de estas entidades consiste en mediar entre compradores y vendedores, es decir: promocionar los inmuebles puestos a la venta, y facilitar todos los trámites necesarios para la adquisición.

Este trabajo no tendría razón de ser si vendedores y compradores fuesen capaces de ponerse en contacto entre ellos. Si se pueden hacer cargo enteramente de la negociación y los trámites, simplemente la propia figura de la inmobiliaria no tendría cabida.

No obstante, a tenor de lo extremadamente difícil de este supuesto, el trabajo de las inmobiliarias tiene todo el sentido del mundo. Lo que paga estas labores son los honorarios de una inmobiliaria, es decir, la cantidad de dinero que sufraga el trabajo de promoción, mediación y gestión.

¿Cuándo se pagan los honorarios de una inmobiliaria?

Lo normal es que la inmobiliaria cobre sus honorarios en el momento del cierre de la operación sobre el inmueble. Sin embargo, se divide en dos momentos distintos:

1. En la firma del contrato de compraventa.
2. En la firma de la escritura pública.

Es decir: la primera parte la cobra la inmobiliaria cuando se formaliza el contrato, y la segunda parte, en el momento en el que se firma la escritura ante notario. La forma de pago habitual es el cheque bancario.

No obstante, no conviene confundir los conceptos de honorario y comisión: esto se debe a la variedad de las funciones que asumen las inmobiliarias. Mientras que los honorarios se atribuyen a gestiones y trámites, la comisión es por una pura labor comercial. Ambos tipos de recargo tienen sentido, en tanto en cuanto la inmobiliaria realiza un servicio completo.

¿Cuánto se debe pagar?

Sobre la cuantía de los honorarios de una inmobiliaria, debes saber que no existe un importe fijado por ley. Solo podemos tomar como referencia la media de los honorarios que cobran las distintas inmobiliarias españolas.

Para ayudar en este cálculo, la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios estima que esta cantidad oscila entre un 3 % y un 6 % del precio de venta del inmueble.

De todos modos, siempre tendremos que asumir que estos porcentajes son orientativos: cada agencia establece sus propias condiciones sobre sus honorarios.

Factores que influyen la cuantía

Obviando la mencionada franja entre el 3 % y el 6 %, existen otros factores que influyen para su cálculo.

Para empezar, no es lo mismo cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso o una vivienda unifamiliar nueva que una usada. En este caso, los honorarios más bajos corresponden a las obras nuevas, y los más altos, a las de segunda mano.

Por otra parte, también influyen las ubicaciones de las viviendas: es más caro comprar un inmueble en una zona costera, que en algunas áreas metropolitanas o rurales. En consecuencia, también se incrementarán los honorarios de la inmobiliaria.

Aparte de estos parámetros, también influye la propia ley de mercado: en líneas generales, cuanto más difícil resulte vender un inmueble, mayores serán los honorarios de la inmobiliaria.

En contraposición, la promoción de las viviendas con mayor popularidad (por ubicación, precio o características) no suponen un gasto excesivo para las agencias: por consiguiente, si es más fácil encontrar compradores, la inmobiliaria no necesitará cobrar unos honorarios elevados.

¿Quién paga los honorarios de una inmobiliaria?

Lo normal (y lo que, de hecho, tiene sentido) es que tanto compradores como vendedores sufraguen los honorarios de la inmobiliaria. ¿Por qué? Por el servicio de mediación entre quienes desean comprar una vivienda, y los que necesitan compradores para vender su vivienda.

Sin embargo, dado que no existe regulación jurídica sobre el pago de los honorarios, cada inmobiliaria fija sus propios términos. Habrá algunas que carguen solo a los vendedores el porcentaje de sus honorarios, y otras solo lo repercutirán a los compradores.

¿Y si se trata de un alquiler?

Si la vivienda se promociona con fines de arrendamiento y no de compra, en lugar de aplicarse los mencionados porcentajes, se suele establecer un importe equivalente a dos mensualidades en concepto de honorarios de la inmobiliaria.

En estos casos, es posible que compradores y vendedores decidan saltarse a la inmobiliaria y prescindir de su mediación, para así evitarse el pago de sus honorarios. Esta práctica podría motivar una reclamación judicial por parte de la inmobiliaria, en según qué circunstancias se dé.

¿Por qué? Por un documento que todas las inmobiliarias hacen firmar a las partes: la cláusula de exclusividad. En ella, se obliga al propietario a no dejar la operación sobre su inmueble en manos de otra agencia. Otra cosa distinta es que sea capaz de venderla o arrendarla por sus propios medios, es decir, consiguiendo un arrendatario o comprador sin mediación alguna.

Pero si el propietario y el arrendatario se han conocido gracias a los servicios de la inmobiliaria, esta podría emprender acciones legales contra ambas partes: mediante la cláusula de exclusividad, se protege el derecho de la inmobiliaria a cobrar por sus servicios.

También has de saber que esta cláusula de exclusividad tiene una duración determinada. Una vez expire, la inmobiliaria no podría cargar sus honorarios sobre la operación. En ese momento, tanto el arrendador como el arrendatario serían libres de negociar sus propias condiciones.

No obstante, hay que atender a otro problema potencial: la renovación del contrato de alquiler. Si por contrato se establece que la renovación es automática, también se extenderán los efectos de la cláusula.

¿Inmobiliarias digitales o tradicionales?

Esta distinción de modelos de negocio es relativamente reciente: la forma tradicional de gestionar el mercado inmobiliario ha encontrado competencia en las agencias digitales.

Los honorarios de una inmobiliaria digital

A diferencia de las inmobiliarias clásicas, las inmobiliarias digitales cobran normalmente unos honorarios fijos: no se calculan en función del importe de venta o alquiler del inmueble.

También hay inmobiliarias digitales que segmentan paquetes, o que establecen una pequeña variable en función del precio, aunque no es lo común. De todos modos, todavía hay mucho recorrido para que este tipo de negocio estandarice sus condiciones.

Además, estos honorarios rara vez son cargados al comprador: el vendedor es quien asume el coste, que suele oscilar entre 1500 euros y 6000 euros. En función del precio del inmueble, esto no supondrá un sobrecoste excesivo para el propietario (vendedor o arrendador).

Los honorarios de una inmobiliaria tradicional

Tal y como hemos visto antes, estas agencias establecen sus honorarios mediante porcentajes sobre el precio de venta o alquiler. Aunque estos cálculos tengan cierto sentido, pueden surgir varios problemas.

Por un lado, el precio de venta o alquiler podría quedar por encima del precio de mercado, lo cual dificultaría el cierre de la operación. Es muy probable que los potenciales compradores o arrendatarios descarten un inmueble por ser demasiado caro.

Los honorarios porcentuales de la inmobiliaria encarecerían la vivienda al cargarse sobre su precio. En consecuencia, aunque el vendedor hubiera tasado su vivienda a un precio acorde al mercado, el sobrecoste por los honorarios haría que su inmueble no esté bien posicionado con respecto a otros.

Por otro lado, se reduciría el margen de negociación de comprador y propietario con la inmobiliaria. ¿Qué sucedería, si, por ejemplo, se recibiesen pocas ofertas por el inmueble, y las pocas que lleguen vienen a un precio inferior al publicado?

Pues que, si se acepta la oferta, el propietario saldrá perdiendo: la inmobiliaria no renunciará a su comisión, y será el propietario quien tendrá que asumir la diferencia.

Si bien el escenario ideal para comprar o vender una vivienda es una transacción entre particulares, el trabajo de las inmobiliarias consiste en mediar entre ambas figuras para facilitar la operación. Si deseas comprar o alquilar una vivienda, consulta nuestros seguros de hogar.