Alquiler

Qué gastos son deducibles del alquiler de una vivienda

20/6/2022
por
Tuio
Quienes cuenten con una vivienda en propiedad y hayan decidido alquilarla deben declarar los ingresos obtenidos, aunque hay algunos gastos deducibles del alquiler.

Quienes cuenten con una vivienda en propiedad y hayan decidido alquilarla deben declarar los ingresos obtenidos, aunque hay algunos gastos deducibles del alquiler.

Para obtener una rebaja fiscal es necesario justificar los pagos de esos gastos y tener en cuenta que las deducciones únicamente se pueden aplicar en los alquileres de larga duración, quedando exceptuados los alquileres turísticos y vacacionales. Además, no puede deducirse ningún gasto ni en todos los casos.

Tengo una vivienda en propiedad que está en alquiler, ¿qué gastos son deducibles del alquiler de una vivienda? Esta es una pregunta muy habitual entre los propietarios de inmuebles.

Otra duda muy habitual corresponde al inquilino que se pregunta si el importe mensual que paga en concepto de alquiler es deducible en su declaración de la renta.

Vamos a ver qué gastos son deducibles para propietario e inquilino y qué ocurre con las segundas viviendas que no tienen un contrato de arrendamiento en vigor.

¿Qué gastos son deducibles del alquiler de una vivienda?

Cuando una persona tiene arrendada su vivienda, genera unas rentas que se denominan renta del capital inmobiliario y por las cuales es obligatorio tributar en el Mod 210 o en la declaración de la renta. Esta renta es una de las que se incluyen en la base imponible del ahorro.

A la base imponible del ahorro se le aplicarán los siguientes porcentajes:

  • Hasta 6000 euros, un 19 %.
  • Entre 6000 y 50 000 euros, un 21 %.
  • Entre 50 000 y 200 000 euros, un 23 %.
  • Más de 200 000 euros, un 26 %.

Si el inmueble arrendado es destinado a vivienda habitual, es decir, el inquilino utiliza la vivienda como domicilio habitual, es posible hacer una reducción del 60 % sobre la base imponible del ahorro. Esta reducción no será aplicable a los propietarios que tengan el inmueble destinado a alquileres turísticos, como un alquiler en Airbnb, o con una utilidad distinta a vivienda, como una oficina.

Además de esta reducción, el alquiler de un inmueble genera unos gastos que pueden ser deducibles para el propietario y el inquilino, como veremos a continuación.

Los gastos deducibles para el propietario

Para el propietario es importante cualquier posible reducción en los pagos de la declaración de la renta por los ingresos obtenidos por el alquiler de su inmueble.

Los arrendadores podrán restar de las rentas anuales obtenidas, los siguientes gastos:

  • Los intereses de créditos o préstamos hipotecarios. Si la vivienda que se encuentra en alquiler fue adquirida a través de un préstamo hipotecario, los intereses que se pagan mensualmente junto con la amortización del mismo, podrán deducirse. Además de estos, otros gastos financieros derivados del préstamo, como los gastos de formalización, también podrán ser deducidos. Sin embargo, la suma de todos estos conceptos no podrá superar la cuantía de los ingresos obtenidos.
  • Los tributos y recargos no estatales, aunque también las tasas que apliquen sobre los rendimientos o la vivienda, como por ejemplo el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), gastos de la comunidad de vecinos, recogida de basura, alumbrado, etc. No se incluirán en este punto las sanciones ni los recargos.
  • Servicios profesionales y de terceros. Cuando el arrendador contrata ciertos servicios para alquilar el inmueble o redactar el contrato de arrendamiento, por ejemplo una inmobiliaria. También los servicios de terceros que tengan relación con el inmueble, por ejemplo, los gastos en personal de vigilancia, portería, administración, etc.
  • Los gastos de formalización del alquiler. Todo lo relativo al arriendo, subarriendo, cesión o constitución de derechos, junto a los de defensa jurídica relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
  • Los gastos de conservación y reparación de la vivienda. Aquí se incluyen la pintura, arreglo de las instalaciones o sustitución de elementos como puertas o calefacción. No se incluyen las mejoras o ampliaciones de la vivienda.
  • Seguros. Las primas de los seguros vinculados con la vivienda en alquiler y que se paguen durante el mismo ejercicio fiscal. Pueden ser seguros del hogar, de incendio o de responsabilidad civil, por ejemplo. Se deducirán siempre que sea el propietario quien pague las primas.
  • Suministros del hogar. Los desembolsos destinados a servicios o suministros, como agua, gas o luz serán deducibles siempre que se paguen por el arrendador.
  • Amortización del inmueble. Se podrá deducir el gasto correspondiente a la amortización del inmueble. El porcentaje de depreciación viene determinado por la Agencia Tributaria y es el 3 % anual sobre el mayor de los valores siguientes: coste de adquisición o valor catastral.
  • Amortización de los bienes muebles cedidos con el inmueble. Aquellos bienes muebles cedidos con el inmueble, como el mobiliario, podrán deducirse por un importe que se calculará aplicando un porcentaje de entre el 10 % anual o el resultado de la vida útil máxima, 20 años.

Los gastos deducibles para el inquilino

El inquilino, por su parte, debe pagar las rentas mensuales establecidas como precio de alquiler. Si el contrato de arrendamiento fue firmado antes del 1 de enero de 2015 y la base imponible es inferior a 24 107,20 euros anuales, el inquilino tendrá derecho a deducción y podrá desgravar el alquiler en la renta. Para poder marcar la casilla de la renta del alquiler de la vivienda el arrendatario debe haber tenido derecho a esta deducción en un periodo impositivo devengado con anterioridad y mantener en vigor el contrato de arrendamiento.

La deducción que puede aplicarse el inquilino será del 10,05 % de las cantidades pagadas en el ejercicio en concepto de alquiler de la vivienda siempre que, como hemos comentado, no supere la cantidad de 24 107,20 euros tanto en tributación individual como en tributación conjunta.

Además de esta deducción general que se aplica en todo el territorio del país, cada Comunidad Autónoma establece unos gastos deducibles adicionales por el mismo concepto. Cada región regulará el tipo de deducción, la cuantía y los requisitos necesarios para poder acceder a ellos.  

En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, uno de los requisitos para acceder a la reducción es tener menos de 35 años y el porcentaje que se puede deducir como máximo es el 20 %, con un límite de 840 euros, de las cantidades que se hayan abonado por el arrendamiento del inmueble. Además, este gasto no puede superar el 10 % de la base imponible del contribuyente, la cual debe ser inferior a 25 620 euros (tributación individual) o 36 200 euros (tributación conjunta). Asimismo, es obligatorio que el propietario haya depositado la fianza en el Instituto de la Vivienda.

Pero este es solo un ejemplo. En el resto de comunidades autónomas los requisitos y el porcentaje de deducción pueden ser diferentes. Por ello, los inquilinos deberán consultar en la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda las posibles deducciones que pueden ser de aplicación para ellos.

¿Qué ocurre con las segundas viviendas que no estén en alquiler?

Cuando un propietario tiene más de una vivienda también tendrá que pagar impuestos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aunque no estén alquiladas.

La Agencia Tributaria considera que una segunda vivienda puede generar rentas derivadas del alquiler y las considera como un ingreso. Por ello, la segunda vivienda es considerada como una renta inmobiliaria imputada.

Las cuantías que habrá que añadir a la base imponible por la propiedad de una segunda vivienda son:

  • Con carácter general se imputará una renta de un 2 % que se calculará sobre el valor catastral.
  • Si el valor catastral ha sido actualizado en los últimos diez años se aplicará un porcentaje del 1,1 % sobre dicho valor.
  • En el caso de que la vivienda no tenga valor catastral se imputará un 1,1 % del valor en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Además de la generación de estas rentas anuales imputadas, que a efectos prácticos pueden ser como la generación de ingresos de un arrendamiento, estas rentas imputadas no permiten deducir ninguno de los gastos que genere el inmueble que, como hemos visto anteriormente, son muchos. Así, ni los seguros, ni el IBI ni los gastos de mantenimiento de la vivienda podrán ser deducidos de estas rentas imputadas.

Como hemos visto, los ingresos que el propietario genere por el alquiler de una vivienda será necesario declararlos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Sin embargo, también podrá deducirse algunos gastos directamente relacionados con el inmueble, como los intereses, tributos, gastos de conservación, seguros y suministros. En cuanto a los inquilinos podrán deducirse un 10,05 % el importe del alquiler si su contrato es anterior al 1 de enero de 2015. En cuanto a las segundas viviendas que no estén en alquiler, estas actuarán como rentas del alquiler imputadas.

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