¿Se puede rescindir un contrato de alquiler antes de su vencimiento?

Es posible que en alguna ocasión te hayas encontrado en una situación como arrendador o arrendatario en la que querías rescindir el contrato de alquiler firmado y no sabías si esto era posible. En este artículo vamos a ver en qué circunstancias se puede rescindir un contrato de alquiler y cómo hacerlo para que, si vuelves a encontrarte en esa situación, sepas lo que puedes hacer y lo que no.

¿En qué circunstancias se puede rescindir un contrato de alquiler?

Cuando se firma un contrato de alquiler debe ser revisado cuidadosamente, ya que, una vez firmado, no es posible rescindirlo antes de tiempo.

Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece algunos motivos por los que es posible rescindir un contrato de arrendamiento antes de tiempo.

Requisitos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

En el caso del propietario, para rescindir el contrato por adelantado deben darse alguna de las siguientes situaciones:

1. Falta de pago por parte del arrendatario. Pueden ser pagos referentes a la renta mensual o cualquier otro pago que corresponda al inquilino.
2. Falta de pago de la fianza. Para hacer efectivo el contrato es necesario pagar el importe establecido en contrato en concepto de fianza.
3. Obras sin autorización o daños en la vivienda. Si el inquilino ha hecho reformas no autorizadas o ha dañado una o varias partes del inmueble de forma deliberada. En este caso es recomendable contar con uno de nuestros seguros de hogar.
4. Actividades en la vivienda. Cuando se trate de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
5. Subarriendo. Si el arrendatario realquila, subarrienda o cede la propiedad a terceros sin que el arrendador lo haya aceptado y autorizado.  
6. Uso de la vivienda. Se le debe dar el uso que esté reflejado en el contrato, de lo contrario podrá rescindirse el contrato.
7. Necesidad de vivienda. Transcurrido el primer año podrá recuperar la vivienda para utilizarla el propietario o alguno de sus familiares, notificando al inquilino el cambio con dos meses de antelación.

En el caso del inquilino, este tiene derecho a desestimar el contrato cuando hayan transcurrido seis meses de contratos al menos, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación de treinta días al menos. Y, además, en las siguientes circunstancias:

1. Cuando el arrendador no haga las reparaciones a las que esté obligado.
2. Perturbación realizada por el arrendador en la utilización de la vivienda.

Además de los derechos de rescisión de arrendador y arrendatario, el contrato también podrá finalizar por adelantado en otros casos, como la pérdida del inmueble por causa no imputable al arrendador o su declaración firme de ruina.

Cómo rescindir el contrato de alquiler antes de su vencimiento

En primer lugar, es fundamental tanto para el propietario como para el inquilino revisar el contrato de arrendamiento antes de decidir rescindirlo antes de su vencimiento.

Entre las cláusulas del contrato firmado pueden encontrarse las condiciones o penalizaciones por finalización del contrato de forma anticipada. También es posible que permita la rescisión en ciertas circunstancias o por cualquier motivo.

Rescindir el contrato por parte del propietario

En el supuesto de que el propietario quiera rescindir el contrato de alquiler por necesitar la vivienda para uso propio, debe notificarlo al inquilino con al menos dos meses de antelación. Es recomendable hacerlo por escrito por algún medio que deje constancia, como un burofax.

En ese plazo, el inquilino debe abandonar la casa. Sin embargo, si en el plazo de tres meses no se han mudado el propietario o sus familiares, el inquilino puede volver a la vivienda en treinta días o reclamar una indemnización.

Si se va a rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario por alguno de los motivos anteriormente mencionados, y contenidos en la LAU, puede comunicarlo al inquilino en cuanto exista el incumplimiento.

Rescindir el contrato por parte del inquilino

Es habitual que ocurra que se pretenda rescindir el contrato de alquiler por parte del inquilino de forma anticipada debido a problemas con la vivienda que no han sido subsanados por parte del propietario. En estos casos, lo mejor es recabar todas las pruebas de las deficiencias existentes y las reparaciones necesarias. El inquilino notificará la rescisión al arrendador justificando los motivos.

Además, como ya hemos dicho, puede finalizar el contrato por su derecho de desistimiento si han transcurrido seis meses desde la firma del contrato. En este caso tendrá que notificar al arrendador con, al menos, treinta días de antelación.

Por regla general, rescindir el contrato de alquiler no es posible. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece ciertas excepciones en las que sí es posible hacerlo. Algunas de ellas son la falta de pago por parte del inquilino o la falta de reparación de la vivienda por parte del arrendador. Además, el propietario puede rescindirlo por necesidad de utilizar la vivienda y el inquilino por su derecho de desistimiento. En cualquier caso, tanto arrendador como arrendatario deben notificar su decisión a la otra parte.