¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler? Te contamos las opciones que tienes

En España entre el 75 y el 90 % de las viviendas en alquiler en España son propiedad de particulares, que utilizan la renta obtenida por el alquiler del inmueble para pagar otra hipoteca o complementar su pensión. Del total de los arrendadores, un 40 % afirman haber tenido algún problema con sus inquilinos.

La contratación de Seguro de Impago de Alquiler te protege del gran miedo que sufren la mayoría de propietarios a la hora de arrendar una propiedad, el impago del alquiler por parte de los inquilinos.
Pero si no has contratado tu seguro de impago y tu inquilino no te paga, sigue leyendo.

¿Qué hacer si tu inquilino no te paga la renta?

Cuando nos encontramos en la situación de tener arrendada una vivienda que tenemos en propiedad, en muchas ocasiones no sabemos qué podemos hacer para solucionar nuestro problema. La principal solución es iniciar el procedimiento de desahucio, tal y como veremos a continuación.

¿Qué es el juicio de desahucio?

El juicio de desahucio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil es un proceso especial y sumario que tiene como objetivo que el dueño o arrendador de una finca que se encuentra en arrendamiento pueda recuperarla, ya sea por falta de pago de la renta o porque ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento y el inquilino no entrega el inmueble.

En España existen 4 tipos de desahucio:

1. El denominado desahucio exprés. Este tipo de procedimiento se aplica en los casos de ocupación ilegal.
2. Desahucio por precario. Se da cuando alguien ha recibido un permiso de forma verbal para permanecer en una vivienda. Si, una vez retirado este permiso no la abandona se inicia este proceso.
3. Desahucio por finalización del contrato. Ocurre cuando finaliza un contrato de alquiler y el arrendatario no abandona el inmueble.
4. Desahucio por impago.

En un juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de aquellas cantidades asimiladas, el dueño o arrendador puede:

1. Solicitar del Juzgado solo la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, que le devuelvan el inmueble de su propiedad.
2. O también puede, además de lo anterior, reclamar el importe de las de todas las cantidades adeudadas.

El propietario y arrendador del inmueble tendrá la decisión de tomar una u otra medida.

La demanda de desahucio presentada al Juzgado en los dos casos es la misma pues el objetivo es reclamar el incumplimiento por parte del arrendatario y solicitar la recuperación del inmueble y, en su caso, el importe de las deudas.

Tras la presentación de la demanda, se requiere al demandado para que en 10 días desaloje la vivienda y pague al demandante o comparezca ante el Juzgado y formule oposición, alegando las razones que estime convenientes. En este requerimiento se le indicará día y hora para la vista del juicio así como la fecha del lanzamiento para el caso en que no hubiera oposición.

Esto simplifica bastante el proceso, ya que, si el demandado no se opone a las peticiones del demandante en 10 días finaliza el proceso sin celebración del juicio. Se procederá a la ejecución del lanzamiento señalado en la demanda por incumplimiento de las obligaciones del pago y de las cantidades adeudadas, en caso de haber sido solicitadas y no haber recibido oposición por parte del demandado.

En caso de celebrarse el juicio, este tendrá como objetivo discutir si se deben o no las rentas solicitadas por parte del arrendador demandante y se tramitará como juicio verbal. El juicio suele ser celebrado en un plazo de 4 o 5 meses, aunque lo habitual es que el inquilino no presente oposición, finalizando el procedimiento.

¿Cuál es el precio del desahucio por impago de alquiler?

Aunque para los casos de impago de las rentas derivadas del contrato de alquiler el juicio es de tipo verbal, será necesario cumplir con ciertos requisitos y se incurrirá en algunos gastos.

El primero de ellos será hacer frente a los honorarios del abogado que nos ayudará a ganar el juicio. No es posible presentar una demanda sin la firma de un abogado. Estos honorarios son variables porque cada profesional puede establecer el importe a cobrar de forma libre. El precio medio de un profesional para este tipo de servicios ronda los 600 euros más IVA.

Además del abogado es obligatoria la participación de un procurador en este tipo de procesos. Los honorarios de estos profesionales están regulados por Real Decreto y van a depender de factores como la renta mensual del inquilino o la renta reclamada y de si se acude o no a juicio. No obstante, un precio orientativo de honorarios para un procurador puede ascender a 300 euros más IVA.

En lo relativo al proceso no es necesario hacer frente a más gastos, únicamente los honorarios de abogado y procurador, ya que no suele ser habitual la participación de peritos y el apoderamiento del procurador puede hacerse de manera gratuita con el certificado digital a través de internet o en el juzgado.

Aparte del proceso legal, un gasto que suele tener que afrontar el propietario de la vivienda es las nuevas cerraduras y el cerrajero para el día en que se realice el desahucio. Este servicio tiene un precio medio de 120 euros.

Por tanto, el coste de un proceso judicial por impago de rentas suele estar entre 800 y 1000 euros. A eso habrá que sumarle los gastos del cerrajero, por lo que el total del desahucio puede costarnos entre 900 y 1200 euros.

Duración del desahucio

Tras conocer de forma genérica en qué consiste el proceso de desahucio y cuánto cuesta es importante saber cuánto tiempo se necesita para finalizar el proceso y que los inquilinos abandonen nuestra propiedad.

Este plazo es muy variable, ya que depende de muchos factores, pero, a rasgos generales, puede ir desde dos meses, aunque lo habitual es que sean seis meses o más.

Los casos en que se soluciona de forma amistosa finalizan mucho antes que cuando hay que acudir a los juzgados. En este segundo caso los plazos aproximados son:

1. Envío de burofax. Impide que la demanda pueda ser presentada antes de 30 días desde que el demandado lo recibe.
2. Interposición de la demanda. Este trámite suele durar un día.
3. Apoderamiento del procurador. El plazo será de 24 horas si se realiza en una notaría pagando o de 24 días si se hace en el juzgado.
4. Decreto de admisión. El juez admite a trámite la demanda, emite el decreto y lo envía al procurador y al inquilino. En este paso suelen transcurrir 7 días.
5. Notificación al inquilino. El decreto se envía por correo certificado al demandado, pero, si existen varios domicilios, el inquilino no está en casa y no recoge la carta el plazo para este trámite puede llegar a los 51 días. Habría que buscar nuevos domicilios o notificar por edictos.
6. Oposición. El inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a la demanda. Si esto ocurre habrá que sumar 25 días más entre que se emite el decreto de archivo y el plazo de oposición.
7. Juicio. Si el inquilino se opone el juicio tardará unos 30 días más, que se ampliarán en otros 30 si solicita justicia gratuita.
8. Decreto de archivo. Una vez que finaliza el proceso, si la primera fecha de alzamiento ha pasado habrá que poner una nueva, para lo que suelen tardar unos 45 días.

Por lo tanto, si sumamos todos los días anteriormente indicados, estamos ante un plazo total de unos 6 meses. Esto puede alargarse en el caso de que surjan problemas que hagan que se alargue el proceso.

¿Cómo protegerte del impago de alquiler?

Las fórmulas más comunes para protegerse del impago del alquiler y asegurar el pago de la mensualidad suelen ser:

• Seguro de impago de alquiler. Que protege de las posibles morosidades por parte de los inquilinos.
• Fianza. Suelen solicitarse uno o dos meses de fianza, aunque hay propietarios que piden hasta seis. Cuando el arrendatario abandona la vivienda se le devuelve, a excepción de que se hayan producido desperfectos en ella.
• Aval. En caso de que el inquilino contraiga una deuda por impago de la renta será la entidad bancaria la que se haga cargo. Suele consistir en 4 o 5 mensualidades.
• Planes públicos. En algunos ayuntamientos ofrecen fórmulas para garantizar el pago, como un seguro de impago de alquiler.

El Seguro de Impago de Alquiler

Existen seguros muy útiles cuando se es propietario de una vivienda, como nuestros seguros de hogar, pero, sin duda, el Seguro de Impago de Alquiler evitará muchos de tus problemas pues cubre tanto el importe adeudado por parte del inquilino como la reclamación de estas mensualidades y los posibles desperfectos ocasionados en la vivienda. Además, se ofrece un servicio de asistencia jurídica para realizar consultas relacionadas con el arrendamiento.

Como hemos visto, existe la posibilidad de sufrir un impago del alquiler. Para ayudar a evitarlo podemos protegernos mediante aval o fianza y contratar un seguro de impago de alquiler, que cubrirá los importes adeudados así como las posibles reclamaciones.