Qué es un registrador de la propiedad y cuáles son sus funciones

Un registrador de la propiedad es una persona que, mediante una oposición, desempeña funciones relacionadas con las leyes administrativas, mercantiles e hipotecarias.

Si alguna vez has comprado o vendido un inmueble te habrás sorprendido al saber que en la mayoría de las transacciones de compra y venta interviene el registrador de la propiedad, además del comprador, el vendedor y otras personas necesarias en el proceso.

Sin embargo, a pesar de que interviene en muchos procesos, es una figura desconocida y un tanto compleja en cuanto a su situación jurídica, funciones y sueldo, pues tiene ciertas peculiaridades, como vamos a ver a continuación.

Las funciones de un registrador de la propiedad

El registrador de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles es el máximo responsable del registro del que es titular. Accede a su cargo mediante oposición y es, por tanto, un funcionario público. Cuando ostentan ese cargo tienen el tratamiento de 'señoría'.

Las principales funciones que llevan a cabo los registradores de la propiedad son:

• Se encargan de llevar los Registros de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles que les corresponda según la circunscripción territorial.
• Deben analizar la legalidad o no de los documentos de cualquier clase mediante los que se solicite una inscripción de un bien en su Registro.
• Una vez aceptada la legalidad y la validez del contenido de un documento presentado, deja constancia de los actos solicitados mediante asientos y anotaciones. Los asientos realizados por los registradores convierten las acciones en hechos públicos, por lo que los interesados pueden solicitar la información del registro sobre un bien.

Los tipos de asientos más habituales son los de presentación o inscripción, anotaciones preventivas de embargo y asientos de cancelación.

Los registradores pueden ejercer su profesión en cualquiera de los siguientes registros:

• Registro de la Propiedad: sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de bienes inmuebles y a los derechos que recaen sobre ellos.
• Registro Mercantil: organismo que se centra en la publicidad para la seguridad del tráfico jurídico mercantil.
• Registro de Bienes Muebles: es el registro que se encarga de realizar el mismo proceso, pero sobre los bienes muebles, las cláusulas contractuales y sentencias.

El registro de la propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene como misión reflejar la situación jurídica de los bienes, como viviendas o locales, los datos de su propietario y las cargas que recaigan sobre ellos, como hipotecas.

Esta institución tiene como objetivo dotar de seguridad jurídica al mercado inmobiliario. Esto es así, ya que, a través de las inscripciones o asientos se registra toda la información referente a un inmueble, como los titulares o los derechos que tengan sobre él terceras personas.

A pesar de que en nuestro país la inscripción de los inmuebles es voluntaria, la mayoría de las personas lo hacen, puesto que dota de cierta protección legal por considerarse la información registrada como cierta ante los tribunales. Además, derivado de esa seguridad jurídica es más sencillo obtener financiación así como vender el inmueble.

La sede electrónica del catastro es muy conocida, ya que es posible consultar información mediante la referencia catastral. También es posible consultar la información en el catastro de forma presencial, aunque la sede del catastro online es más ágil y sencilla.

Los requisitos

Para convertirse en registrador de la propiedad, ingresando en el Cuerpo de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles es necesario cumplir algunos requisitos:

• Ser español y mayor de edad.
• No estar incapacitado o imposibilitado legalmente para el ejercicio de este cargo.
• Ser licenciado o graduado en Derecho.
• No haber sido separado del servicio de cualquiera de las Administraciones Públicas por resolución firme dictada como consecuencia de expediente disciplinario.
• Superar con éxito un proceso de oposición libre. La convocatoria de estas pruebas se realizará cada dos años para proveer un máximo de 50 plazas.

Si se cumplen todos los requisitos y se supera el proceso de oposición, se le asignará una plaza y se le nombrará de manera oficial para que tome posesión de su cargo.

Además de los requisitos que acabamos de ver, también existen algunas prohibiciones establecidas por ley para las personas que pretendan convertirse en registrador de la propiedad. Algunas de estas limitaciones son:

• Los fallidos o concursados que no hayan obtenido rehabilitación.
• Los deudores al Estado o a fondos públicos, como segundos contribuyentes, o por alcance de cuentas.
• Los procesados criminalmente contra los que se haya dictado auto de prisión, mientras no haya quedado sin efecto.
• Los condenados a penas graves, según establece el artículo 280 de la Ley Hipotecaria 1946.

Aunque es poco habitual encontrarse en alguna de estas situaciones, si fuera el caso, la persona en cuestión no podría acceder al puesto de registrador de la propiedad.

El sueldo de un registrador de la propiedad

Como hemos visto, al puesto de registrador de la propiedad se accede por oposición por lo que en principio es un funcionario público. Sin embargo, el puesto es semipúblico, ya que el registrador cobrará en función de los clientes que tenga y no por parte del Estado.

El registrador tiene entre sus funciones garantizar la titularidad jurídica de un bien, certificando que el acto es legal. Por tanto, suelen ser los dueños del bien los que le pagan por sus servicios. Por tanto, el sueldo del registrador no puede quedar establecido en una cuantía fija. Sus ingresos mensuales dependen del número de clientes que tenga y los servicios prestados a los mismos.

Aunque como hemos dicho los registradores no tienen un sueldo fijo, en España se calcula que tienen unos ingresos mensuales brutos de unos 15 000 euros. A esto habría que descontar gastos como nóminas de trabajadores o el alquiler de la oficina.