Vivienda cedida: diferencia entre contrato comodato y precario

Como especialistas del sector, somos conscientes de que nuestros seguros de hogar no solo recaen sobre viviendas en propiedad o en alquiler. Porque existen otras fórmulas que permiten el uso legal de un inmueble. Es lo que ocurre en el caso de la vivienda cedida, ya sea en precario o en comodato.

¿No conoces estas figuras? Pues pueden ser justo lo que estabas buscando para acceder a una vivienda. También si eres titular de un inmueble y quieres ceder su uso a un hijo, familiar o amigo de forma legal y sencilla.

Cesión en precario

El uso de la palabra precario en esta relación jurídica lleva a muchos a creer que se trata de algo ilegal, como si fuera una ocupación, pero no siempre es así. La cesión en precario puede ser totalmente legal y genera una serie de derechos y obligaciones.

Estamos ante una situación de arrendamiento en precario cuando el titular de un bien inmueble, o la persona que tiene derecho al uso y disfrute de la casa (por ejemplo el usufructuario), tolera o cede el uso de la misma a otro (el precarista).

Las particularidades en estos casos son que no hay un contrato como tal y que la cesión es totalmente gratuita. Lo normal es que no se suela acordar un tiempo de duración de esta situación. Por lo que el titular del derecho de posesión puede poner fin a la cesión de uso cuando lo estime conveniente. Y sin necesidad de tener que dar ninguna explicación.

Los tribunales han extendido al concepto de precario. Se engloban ahora también aquellos casos en los que quien habita la vivienda está en ella sin título que justifique su posesión y sin consentimiento del titular.

Ejemplos de vivienda cedida en precario

El caso típico es el de la pareja que tiene una casa deshabitada y decide hacer la cesión gratuita de vivienda a un hijo. Permitiendo que este haga uso de la misma para residir en ella. Pero sin que, en ningún caso, pueda disponer del inmueble para venderlo o alquilarlo. Porque no es el propietario.

La cesión en precario es muy habitual entre familiares y personas que tienen un vínculo cercano. Por ejemplo, si le dejas una casa a un amigo durante los primeros meses tras su separación matrimonial.

No siempre es a medio o largo plazo. La cesión en precario se produce también cuando le dejas a un amigo tu casa en la playa durante una semana para que vaya de vacaciones.

Como decíamos antes, los tribunales han extendido la condición de precario a todos los casos en los que no hay título que justifique la posesión. Esto quiere decir que también se pueden considerar como tal las ocupaciones. Además de aquellos casos en los que el inquilino se niega a abandonar el inmueble una vez agotado el contrato de arrendamiento firmado en su día.

Derechos del arrendatario

Que el arrendatario o precarista no tenga título que justifique su posesión implica que sus derechos están verdaderamente limitados. De hecho, podemos decir que no tiene derechos con respecto al inmueble.

Si el titular de la vivienda fallece, sus herederos no tienen obligación alguna de respetar la cesión de uso. De igual manera, si el titular decide que ya no quiere seguir cediendo la vivienda, puede reclamar su devolución. Si el precarista no devuelve el inmueble, el titular puede iniciar un procedimiento judicial de desahucio.

Cesión en comodato

El comodato es otra forma de cesión gratuita de vivienda, pero con unas condiciones que hacen la relación jurídica más segura para todos los implicados.

En este caso el titular del inmueble o el usufructuario deciden ceder el uso de la vivienda a un tercero. No se pacta una renta, pero sí se llega a un acuerdo sobre la duración de esta situación, e incluso sobre el uso que se puede dar a la casa.

Lo normal es que esta modalidad contractual se dé entre familiares o personas que tienen entre sí un cierta relación de confianza. Básicamente, porque para el cedente implica dejarle a otro su casa a cambio de no recibir nada por ello.

¿Qué debe incluir el contrato en comodato?

Estamos ante un contrato muy flexible que se puede adaptar a las circunstancias de cada persona. Si vas a usar un modelo de contrato de alquiler a un hijo en la versión de comodato, es importante que tengas presentes algunas cuestiones que no deberían faltar en él.

Para empezar, la ley no exige que el contrato de comodato se celebre por escrito. Puede tratarse de un contrato verbal. A pesar de ello, nosotros te aconsejamos que lo redactes por escrito. No hace falta acudir a un abogado. Basta con dejar claras las condiciones que deseáis que rijan la relación.

Entre los datos obligatorios que deben figurar están los nombres completos tanto del cedente (quien deja la casa) como del cesionario (quien adquiere el derecho a usarla). También hay que dejar constancia de la dirección completa del inmueble para que este sea fácilmente identificable.

Es habitual que en este tipo de contratos se indique el tiempo de duración, pero tampoco es obligatorio. Si no se ha estipulado un plazo, el cesionario está obligado a abandonar la vivienda si el cedente así lo pide. Para ello se suele dar un plazo máximo de 30 días.

Otra información que es interesante que aparezca en el contrato es el uso que puede dar el cesionario al inmueble. Por ejemplo, si no quieres que ejerza una actividad profesional en la casa, hazlo constar. En caso de que el cesionario incumpla la obligación, se puede romper el contrato de forma inmediata.

La vivienda cedida se puede utilizar gratuitamente, pero hacer uso de la misma implica una serie de gastos. En la mayoría de los casos hay que abonar el importe de los suministros (luz, agua, gas), de internet, de la comunidad de propietarios, etc. Lo normal es que todos estos gastos sean asumidos por el cesionario. Correspondiéndole al cedente el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.

Por otro lado, quien reside gratuitamente en la vivienda asume la obligación de conservar el bien prestado y restituirlo en buenas condiciones al final del contrato. En consecuencia, debe asumir los gastos que sean necesarios para cumplir con esta obligación.

El contrato podría llegar a estipular el pago de una indemnización si la vivienda no se devuelve a tiempo o no está en óptimas condiciones. Lo que se busca con ello es proteger lo máximo posible los intereses del cedente.

La situación fiscal del cedente

La Ley del IRPF señala que se presumen retribuidas las cesiones de bienes que sean susceptibles de generar rendimientos de capital inmobiliario. Es decir, que Hacienda puede presumir que el titular del inmueble está percibiendo una renta por la cesión.

A través de un contrato de comodato elaborado por escrito, es más sencillo demostrar que no se están obteniendo rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, sí debe efectuarse la imputación de rentas de conformidad con la LIRPF. Lo que no procede es realizar retención a cuenta alguna.

Diferencias entre la cesión en precario y el comodato

En ambos casos estamos ante supuestos de cesión gratuita de vivienda, pero no son exactamente iguales, como has podido ver hasta ahora. Las principales diferencias son las siguientes:

• En el precario la vivienda no se entrega para un uso concreto. Simplemente, se tolera su uso por un tercero. Mientras que en el comodato el inmueble se cede por un motivo concreto o para un uso cierto.
• El comodato implica la celebración de un contrato, aunque este sea verbal. Pero en el precario no existe título de ningún tipo que justifique la posesión.
• En el precario no se suele pactar el tiempo de duración de la situación. Pero el contrato de comodato sí suele determinar un plazo. En caso de que no se estipule un tiempo de duración del comodato, el cesionario tendrá que dejar la vivienda cuando sea requerido para ello por el cedente.
• En la cesión en precario no hace falta alegar nada para recuperar la vivienda en cualquier momento. En el contrato de comodato, si se ha fijado un plazo, solo se puede recuperar la vivienda una vez agotado el mismo. Salvo que el cesionario esté usando el inmueble para un fin diferente del acordado.
• El procedimiento de desahucio en un contrato precario sigue los trámites del juicio verbal. Mientras que en el comodato se opta por el juicio ordinario. A pesar de ello, si es una cuestión sencilla, se puede optar por el juicio verbal.

Disfrutar de una vivienda cedida implica poder hacer uso de la misma sin pagar por ella. Pero dado que esto tiene efectos legales y fiscales, es mejor hacerlo bien. Si la situación va a prolongarse durante un tiempo, conviene a ambas partes optar por la figura del comodato. Redactar un contrato por escrito ayudará a evitar problemas entre los implicados y también con respecto a Hacienda.

Nada en nuestro ordenamiento jurídico prohíbe que el titular de un inmueble o el usufructuario se lo cedan a otra persona para que lo use gratuitamente. No obstante, lo mejor es protegerse y hacer las cosas bien, con contrato.