Cómo funciona el Aval Bancario para el alquiler de una vivienda

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Información básica del aval

El aval bancario de alquiler es un tipo de contrato que se utiliza en el ámbito inmobiliario como un compromiso de pago por parte un tercero —en este caso, el banco— o un bien puesto como garantía ante una situación de impago por nuestra parte para alquilar una propiedad.

Dicho compromiso puede ser monetario o de otra índole, pero siempre supone la ejecución de una respuesta monetaria ante una obligación no cumplida. Es por ello que las entidades financieras y bancos suelen emitirlas en el contexto de alquiler con el propósito de percibir una remuneración periódica en concepto de pago por dicho servicio. De esta manera, quien alquila se asegura de poder reclamar a la entidad que haya emitido el contrato, el pago correspondiente.

Las condiciones de contratación varían de un prestador a otro, en función de nuestra capacidad de pago, historial financiero y contrato de alquiler en cuestión. El banco estudia todas estas variables para determinar si disponemos de la capacidad económica para cubrir con la obligación de pago principal —alquiler—, al tiempo que cubre las cuotas periódicas que deba abonar al banco por el contrato de aval.

Por otro lado, la vinculación y relación formal con el banco puede influir de manera decisiva en la decisión de otorgar el aval.

Documento del aval

La mayoría de los bancos nos exige el ingreso de la cantidad de dinero equivalente al aval para inmovilizarlo y que este pueda ser utilizado en caso de ejecución de la póliza. Por otro lado, estos suelen cobrar comisiones por el estudio del caso, la apertura y el cierre del contrato. Dichas comisiones oscilan en el rango del 0,5 % y el %1 del importe total avalado.

La solicitud del aval se realiza mediante la contratación de un notario que certifique lo que se conoce como Póliza de Cobertura de Garantía Bancaria —o, en su defecto, una Póliza de Cobertura para Límite de Garantías Bancarias—. De este modo, se puede proceder con la formalización de los avales en cuestión, y nuestra relación con el banco queda establecida. Esto incluye:

• regularización del pago de comisiones
• gastos de ejecución
• intereses por impago de la cuota
• reembolso de cantidades en concepto de ejecución del aval

Debemos asegurarnos de que el documento de aval figura en el contrato. Dicho documento debe disponer entonces de la siguiente información normalizada:

• El importe total a cubrir por la póliza en caso de ejecución
• Plazo de duración del aval, excepciones y requerimientos para su renovación
• Condiciones de cobro por parte del propietario/beneficiario de la póliza

Otra condición que puede estar incluida en el documento del aval es una cláusula llamada a primer requerimiento, la cual establece que el banco pagará al arrendador sin que este deba presentar ningún documento formal ni acción judicial en el marco de un incumplimiento. Dicha cláusula no nos conviene como inquilinos, puesto que supone un reclamo engorroso por las mensualidades cobradas de manera ilegítima por el arrendador.

Cómo se solicita

El procedimiento para acceder a un aval bancario se realice mediante la presentación del documento de aval mencionado en el apartado anterior, por un lado, y, por el otro, la presentación al banco de otro documento que verifique la cantidad solicitada por el arrendador para cubrir eventuales incumplimientos —por lo general este monto se encuentra entre tres y seis meses de alquiler—.

En caso de que no podamos hacer frente a los pagos, el arrendador podrá realizar la correspondiente ejecución de aval. Sin embargo, este solo puede solicitar el reintegro de los pagos adeudados y no el total del valor de la póliza, en caso de que el contrato de alquiler sea finalizado con antelación.

Qué pasa si no pago el alquiler

En caso de encontrarnos en situación de impago, la entidad que hayamos contratado deberá asumir los pagos correspondientes. Sin embargo, luego esta se dirigirá a nosotros para solicitarnos el reintegro de estas cantidades. En caso de haber depositado un monto de entre los tres y seis meses del alquiler correspondiente —lo que se conoce como pignorar mensualidades—, el banco utilizará ese dinero en caso para cubrir la deuda. En caso contrario, el banco luego nos pedirá que reintegremos la diferencia.

¿Cuándo se recupera?

La recuperación de un aval bancario o su cancelación puede suceder de dos maneras. La primera tiene que ver con el transcurso efectivo del contrato de alquiler. En la segunda, para una cancelación anticipada del contrato, dependerá de las condiciones de contratación del servicio, pero de lo que podemos estar seguros es que deben cumplirse ciertas circunstancias para conseguirlo.

En el mejor de los casos, dependerá de nuestra capacidad económica, el tipo de relación que tengamos con el banco, el riesgo de la operación y el historial de pagos. Entonces se puede solicitar un acuerdo de liberación que no será muy distinto al de la cancelación de una operación ordinaria. De ser exitosa, esta negociación será entregada a nosotros por escrito una vez que hayamos abonado las cuotas de cancelación correspondientes y los gastos de gestión.

Ejemplo de modelo para aval bancario

Un ejemplo simple de aval bancario para tener en mente puede ser el caso de una vivienda en Madrid, de un alquiler de mil euros mensuales. En este escenario, lo habitual es la formalización de un aval con pignoración correspondiente a seis meses de alquiler. Esto es, un fondo inmovilizado de seis mil euros. Sin embargo, eso no es todo: tendremos que abonar también las comisiones correspondientes: un 0,5 % del importe, 0,75 % de apertura y 0,3 % de notario por una sola vez y la de riesgo, por el mismo porcentaje, que se aplica cada tres meses.

El aval bancario de alquiler funciona como un sustituto que pone al banco como garante responsable de las intenciones y la obligación de pago de alquiler del inquilino que contrata el aval. Es, en definitiva, una gran opción para quienes no poseemos avales propios para acceder al alquiler de una vivienda.