Las cláusulas más importantes de un contrato de alquiler

A la hora de realizar un contrato de alquiler, es imprescindible que conozcamos toda la información relevante en relación con las cláusulas que este incluye, protegiendo nuestros intereses y evitando problemas futuros. Actualmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la cesión de inmuebles a cambio de rentas en España, la cual veremos a continuación. Además, te contaremos cómo hacer un contrato de alquiler legal, detallaremos las cláusulas de un piso en alquiler y veremos aquellas que son ilegales.

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LUA) es la normativa que se encarga de regular el mercado de alquiler, es decir, aquellas situaciones en las que el arrendador o propietario cobra una renta al arrendatario (inquilino) que utiliza el domicilio, garaje, local comercial, trastero, etc. Esta normativa se actualiza con frecuencia, por lo que es importante estar al día con ella. Su última modificación se realizó en marzo de 2019, y actualmente cuenta con 5 títulos y 40 artículos, repasando criterios importantes como los siguientes:

• Limitaciones en las fianzas.
• Importes de renta y limitaciones a su incremento.
• Duración del contrato.
• Gastos asumidos por cada parte.
• Desistimiento por ambas partes.

Las cláusulas legales que no deben faltar en tu contrato de alquiler

Ambas partes, tanto el arrendador como el arrendatario, deben velar por sus intereses y protegerlos acorde con la legislación actual. Para ello, tenemos que plasmarlo todo de manera explícita en el contrato de alquiler, que debe ser completo, claro y transparente. Todas las cláusulas de un contrato de alquiler tienen que estar bien detalladas, por lo que es recomendable la ayuda de un profesional que nos asesore a redactar o interpretar el contrato, en función de nuestra posición en el mismo. Si no conseguimos lo anterior, podemos llegar a generar bastantes problemas en el futuro, por lo que te vamos a explicar con detalle todas las cláusulas importantes en este tipo de contratos.

Dejar claro quiénes son el arrendador y el arrendatario del contrato de alquiler

En primer lugar, y como en cualquier tipo de contrato, hay que definir con precisión las dos partes que lo conforman. Las facultades legales y los datos personales detallados de arrendador y arrendatario deben plasmarse sin falta, ya que tenemos que aclarar quiénes fueron los que llegaron a un acuerdo por el alquiler y las condiciones que estipularon en el mismo.

Descripción de la vivienda y de sus bienes

Además de los datos de ambas partes, también tendremos que incluir una descripción detallada y completa de la vivienda: número de habitaciones y baños, cocina, salón, si dispone de terraza, piscina o balcón, posibilidad de tener mascota, dirección de la vivienda…, además de todos los accesorios que pueda tener, como garajes o trasteros.

Especificar para qué uso se quiere la vivienda

En el contrato también tenemos que plasmar el uso que se le dará a la inmueble, la cual no podrá ser utilizada con un fin diferente al que se plasma el contrato (un inmueble alquilado exclusivamente como vivienda no podrá ser utilizado como local comercial, excepto si el contrato afirma lo contrario). También tendremos que especificar si el piso en alquiler se podrá, o no, subarrendar.

Dejar clara la fecha de inicio y de fin del contrato de alquiler

Para evitar posibles sustos, también tienen que estar muy bien definidas las fechas en las que entraremos al inmueble, tanto de inicio como de fin del contrato de alquiler. No solo eso, también es imprescindible incluir un plazo en el que tendremos que comunicarle al arrendador que queremos renovar el contrato.

¿Cómo se pagará? ¿Hay que abonar fianza?

La forma de pago también se debe especificar con detalle en el contrato de alquiler. Hay que determinar todos los términos en los que se realizarán los cobros, incluyendo los plazos y la forma de pago, ya sea a través de transferencias o con domiciliación bancaria. Además, según la LUA, es obligatorio establecer una fianza, con la finalidad de proteger los intereses del arrendador, y esta debe corresponder a una mensualidad del apartamento, garaje, trastero o local a alquilar.

Que no te engañen, detalla el estado de conservación de la vivienda

Es frecuente ver casos en los que el propietario acusa al inquilino de causar desperfectos (que no se han causado) tras entregar la vivienda, con el fin de sacar más dinero y aprovecharse de los arrendatarios. Para evitar este tipo de problemas, que pueden llegar a ser muy graves, se debe detallar el estado de conservación en el que se entrega la vivienda. A través de un inventario detallado, a ser posible acompañado de fotos de todo el inmueble, te podrás salvar de un grave problema si el propietario intenta hacer algo así.

¿Qué cláusulas ilegales son más comunes en España?

Lamentablemente, muchos propietarios acostumbran a incluir cláusulas ilegales que, a desconocimiento del inquilino, terminan aplicándose. Es muy importante contar con información sobre las mismas para evitarlas, ya que, por ley, no pueden aparecer en un contrato regulado por la LUA. Veamos cuáles son aquellas que se producen con más frecuencia:

• Pedir pagos anticipados de más de una mensualidad.
• Obligar a los inquilinos a hacer frente a los gastos correspondientes a todas las reparaciones realizadas en el inmueble.
• Acordar revisiones de renta antes del año.
• Obligar a los inquilinos a irse de la vivienda, en casos donde el arrendador tenga intenciones de venta.
• Obligar a los inquilinos a pagar gastos extraordinarios de la comunidad de propietarios.
• Forzar a la renuncia de prórrogas legales a las que los inquilinos tienen derecho a acogerse.
• Acordar la recuperación inmediata del inmueble en caso de fallecimiento del inquilino.
• Prohibición de fumar dentro de la vivienda arrendada.
• Obligar a los inquilinos a firmar contratos por menos de un año, con la intención final de conseguir arrendamientos de temporada.
• Pactar penalizaciones superiores a las estipuladas por la ley.
• Pactar revisiones de renta solo al alza.
• Estipular que el propietario puede entrar a la vivienda cuando quiera hacerlo.

Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda

Veamos cómo es un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda. En la primera parte, tendremos que incluir la información de arrendador y arrendatario: DNI, nacionalidad y domicilio, como mínimo. Además, también debe figurar información sobre el piso en alquiler: dirección, referencia catastral, número de cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, etc.

Tras ello, se detallarán los pactos alcanzados entre ambas partes. Te vamos a mostrar los que suelen incluirse en un contrato de alquiler común en España:

1. Regulación. Se especifica la normativa que regula el contrato de alquiler.
2. Objeto. Se detalla el uso específico que se le dará a la vivienda, las condiciones y se adjuntan imágenes del inmueble.
3. Duración. Se establece el periodo en el que el inquilino estará ocupando la vivienda, además de los plazos que tiene este último para comunicar si se quiere quedar o no.
4. Prórroga. Se detalla cómo se prorrogará el contrato una vez se cumpla el plazo máximo pactado.
5. Renta. Se especifica la cuantía mensual a abonar por parte del inquilino, las condiciones, qué gastos se incluyen y las consecuencias de no pagar a tiempo.
6. Forma de pago. Se incluye la forma de pago que se llevará a cabo para el alquiler del inmueble.
7. Impuestos. Se detalla toda la información correspondiente al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.
8. Obligaciones del arrendatario. Apartado importante en el que se especifican todas las obligaciones del inquilino al alquilar el inmueble.
9. Obligaciones del arrendador. Se especifican todas las obligaciones del propietario del inmueble.
10. Causas de terminación del arriendo. Se detallan, en una lista, las causas que llevarán a terminar inmediatamente el contrato de alquiler.
11. Obras. Se detallan las condiciones en las que el inquilino podría realizar obras en el inmueble.
12. Conservación. Se especifican los gastos que tendrá que asumir el inquilino en relación con la buena conservación del mobiliario.
13. Suministros. Se detalla toda la información relacionada con el uso de suministros en el inmueble.
14. Fianza. Se especifica la cuantía de la fianza, su fecha de devolución y por qué se solicita.
15. Subarriendo. Se especifica si existe la posibilidad de ceder el contrato y/o el subarriendo de la vivienda.
16. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Se detalla todo lo relacionado con la liquidación de este impuesto.
17. Jurisdicción. Se especifica al tribunal al que se someten las partes del contrato.
18. Notificaciones. Se incluyen dos direcciones de correo electrónico, una de cada parte, a efectos de recibir cualquier notificación relacionada con los derechos y obligaciones del contrato.
19. Aceptación. Ambas partes aceptan el contrato y se comprometen a cumplirlo con buena fe.

También se tendrá que incluir la fecha, la firma del contrato y los anexos que se incluyan.

Conclusiones finales sobre las cláusulas de un contrato de alquiler

Como hemos visto anteriormente, no redactar un contrato de alquiler incluyendo los puntos mencionados, y sin informarnos sobre las cláusulas ilegales, nos puede causar un gran número de problemas en el futuro. Por ello, es fundamental que todo lo anterior figure en cualquier contrato de alquiler y, si es necesario, acudir a un profesional experto que lo revise y nos indique cualquier posible incidencia en el proceso. También contar con nuestros seguros de hogar.