Cómo realizar el cálculo de la plusvalía y quién debe pagarla

Seguro que si eres propietario de una vivienda o has vendido o heredado algún inmueble te suena este impuesto.

La mayoría de las personas desconocen este impuesto y se sorprenden cuando en alguna transacción se les solicita el abono de un importe con el que no contaban. Y es que el sistema tributario español es bastante amplio y va mucho más allá de los impuestos más conocidos como el IVA y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.  

¿Quién debe pagar la plusvalía?

El responsable de recaudar el Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía, es el ayuntamiento de la localidad donde se ubique el inmueble que va a ser vendido o donado. En algunas ocasiones el ayuntamiento cede la recaudación y gestión del impuesto a otro ente supramunicipal.

El plazo de la liquidación del impuesto municipal de plusvalía es de 30 días hábiles a partir de la fecha de la formalización de la transmisión, en el caso de la compraventa o donación del inmueble.

En cambio, si la vivienda ha sido transmitida por una herencia, el plazo para la presentación del impuesto empezará a contar a partir del fallecimiento del causante y será de 6 meses que podrán ser prorrogados por otros 6 meses más. Esto es así debido a que a partir del fallecimiento es cuando se inician los procedimientos de transmisión del inmueble.

Para proceder al pago del impuesto se podrá llevar a cabo mediante una autoliquidación del tributo. Esto se hará a través del ingreso del importe correspondiente en las entidades bancarias que estén autorizadas por el ayuntamiento de la localidad donde se ubique el inmueble. Sin embargo, siempre se debe consultar con la corporación local para obtener toda la información acerca de los plazos y los modos de pagos permitidos.

Recientemente, ha sido modificada la normativa de funcionamiento básico del tributo. La modificación ha sido propiciada por la jurisprudencia del Tribunal Constitucional que establecía que la aplicación de este tributo no podrá realizarse cuando no haya ganancias en la transmisión.

Hasta ahora se venía aplicando el impuesto tras la venta de cualquier terreno calificado como urbano, aún sin beneficios tras la venta. Tras esta modificación, siempre que se presenten pruebas, no será necesario.

En cuanto al obligado al pago del tributo, el sujeto pasivo, este será diferente en función de la situación en la que nos encontremos:

• En la venta. Cuando se trata de una transmisión onerosa por compraventa, el pago del impuesto corresponde al vendedor. Esto es así, puesto que es el que recibe el dinero en la transacción.
• En la donación. En este caso, a diferencia del anterior, el obligado al pago es el que recibe la vivienda, el donatario. Y es lógico, ya que es el que recibe un bien, no sería justo que el tributo fuera obligación de alguien que está donando un bien de forma altruista.
• En la herencia. Al igual que en la donación, son los herederos los que estarán obligados a pagar el impuesto de los inmuebles recibidos tras el fallecimiento.

¿Cómo calcular la plusvalía?

Ahora que ya hemos visto quién recauda y cuáles serán los obligados al pago en los diferentes supuestos, lo más importante es saber cuánto habrá que pagar y cómo hacer el cálculo de la plusvalía.

Para el cálculo de este tributo no basta con la aplicación de un porcentaje fijo a un importe. Es necesario tener en cuenta principalmente los siguientes factores:

1. Valor catastral. Se tendrá en cuenta el valor catastral del terreno en el momento en que se lleve a cabo la donación o la compraventa, es decir, el momento del devengo.
2. Tiempo en propiedad. Se calcularán los años durante los que el vendedor, el donante o el causante haya tenido el terreno en propiedad. Existen unos porcentajes que van incrementando en función del años que se haya tenido en propiedad el terreno, por lo que habrá que multiplicar el porcentaje por el número de años calculados.

Además de los factores de valor catastral y tiempo en propiedad que hemos visto, para el cálculo de la plusvalía municipal es necesario tener en cuenta:

• El valor catastral del terreno en el momento de la venta, donación o herencia. Este valor es el más importante, ya que, si no se produce una plusvalía en el terreno durante los años que haya sido propiedad del que lo transmite, no habrá que pagar tributo.
• El tipo impositivo aplicable. Este porcentaje será aprobado por el ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre el inmueble objeto de la transmisión. Por lo tanto, podrá diferir mucho este tipo entre diferentes municipios. Sin embargo, en ningún caso el tipo impositivo podrá superar el 30 % del valor del incremento del terreno.
• El porcentaje anual. Este porcentaje será establecido también por cada Ayuntamiento en la ordenanza municipal. El tipo será distinto, como hemos visto, en función de los años que el inmueble haya permanecido en posesión de la persona que lo transmite. Aun así, existen unos límites legales que este porcentaje anual no podrá superar.

Vamos a ver un ejemplo. Si el valor catastral de un terreno en el momento de devengo es de 10 000 euros y el propietario lo ha tenido durante 15 años. Además, el tipo impositivo del ayuntamiento en cuestión es del 30 % y el porcentaje anual por los años de propiedad es de 3,2 % por cada 5 años. El cálculo sería: 10 000 euros x (3,2 % x 10 años x 30 %). Lo cual arrojaría un resultado de 1440 euros.

También es posible utilizar una calculadora de plusvalía.

¿Cuándo no hay que pagar la plusvalía?

En un principio, la normativa del Impuesto sobre el incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana establecía que el tributo será de pago obligado en todos los casos en que se dé una transmisión.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional ha establecido cambios en la normativa con la jurisprudencia sobre este impuesto en los últimos años. El tributo solo será obligatorio en los casos en que en la transmisión haya ganancias. Por tanto, si el obligado al pago puede demostrar que la diferencia entre el precio de compra y el de venta genera un resultado negativo, no tendrá que pagarlo. Es decir, habrá que probar que han existido pérdidas en la transacción por no existir un incremento en el valor del terreno. Así, el sujeto pasivo quedaría exento de la obligación de abonar el impuesto.

El Tribunal Constitucional establece que hay determinados supuestos en los que el cobro del mismo se considera inconstitucional:

• Cuando la venta de la vivienda no aporta ninguna ganancia o produce pérdidas.
• Cuando, a pesar de vender con ganancias, la cuota a abonar es superior.

Además de estos casos relativos a las ganancias y la cuota del impuesto, existen otras situaciones que están exentas del pago:

• Cuando los bienes son aportados por los cónyuges a la sociedad conyugal.
• Cuando la transmisión de bienes inmuebles se produzca entre cónyuges o hijos. Esta transmisión debe ser consecuencia del cumplimiento de sentencias relacionadas con separación o divorcio en cualquier régimen matrimonial.
• Cuando continuando la actividad de una empresa, se produzcan fusiones o absorciones en ellas o sus ramas de actividad.

La plusvalía es un impuesto local que se genera cuando se transmite un terreno urbano mediante venta, donación o herencia. En el primer caso, el sujeto pasivo será el vendedor, mientras que en la donación y la herencia los obligados al pago son los que reciben el bien. Para calcular la plusvalía habrá que tener en cuenta el valor catastral, el tiempo en propiedad y el tipo impositivo. No habrá que pagar este impuesto cuando la venta sea sin ganancias o la cuota a abonar sea superior a las mismas.