Cuáles son los gastos de cancelación de una hipoteca

Seguro que en más de una ocasión has soñado con no tener que pagar la hipoteca y que tu casa esté libre de cargas. Esto es posible mediante la cancelación de la hipoteca.

La cancelación de la hipoteca tiene la finalidad de saldar la deuda en forma de hipoteca mediante el pago de la cantidad de dinero pendiente a la entidad financiera que concedió el préstamo hipotecario.

Esta cancelación puede hacerse pagando el importe total restante antes de la finalización del plazo del préstamo, pagando la última cuota de la hipoteca y liberando las cargas de la vivienda mediante la retirada de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Como vamos a ver, existen diferentes vías para cancelar la hipoteca y algunos gastos a tener en cuenta.  

¿Cómo se puede cancelar una hipoteca?

Aunque los motivos de la cancelación de una hipoteca pueden ser variados, por ejemplo la venta de la vivienda sobre la que recae, la cancelación del préstamo puede ser realizada a través de diferentes vías.

A través de la gestoría de la entidad bancaria

Quizá la opción más cómoda a la hora de cancelar la hipoteca es dejar que la entidad bancaria que la concedió se encargue de todo el proceso. También podría encargarse la entidad bancaria del comprador.

Sin embargo, dejarlo en manos del banco puede resultar muy costoso, ya que la gestoría de la entidad bancaria suele ser más costosa y pueden requerirse otros pagos por parte del banco.

A través de una gestoría independiente

Del mismo modo que la gestoría de la entidad bancaria, una gestoría independiente contará con los conocimientos para llevar a cabo el proceso de cancelación de la hipoteca, encargándose de todo. Además, los precios de las gestorías independientes son muchos menores que las que colaboran con las entidades bancarias.

Por nuestra cuenta

Si se quiere evitar pagar el importe de los honorarios de la gestoría independiente o de la entidad bancaria y tenemos tiempo, es posible llevar a cabo todo el proceso por nuestra cuenta.

Si esto es así, los pasos a seguir para poder cancelar la hipoteca son:

1. Solicitar el certificado de deuda cero. Se pide a la entidad bancaria que concedió la hipoteca y no tiene coste alguno. Este documento certifica que la hipoteca se ha terminado de pagar y no tenemos deuda con el banco.
2. Entregar el certificado en una notaría. Cualquier notario, aunque no sea el mismo con el que hicimos la hipoteca, deberá preparar la escritura de cancelación de la hipoteca.
3. Recoger la escritura del notario. Una vez que el notario elabore la escritura de cancelación, deberemos recogerla para que el apoderado del banco la firme y pagarla posteriormente.
4. Realizar el modelo 600 referente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto habrá que realizarlo acudiendo a la Agencia Tributaria para rellenar y sellar el modelo. Es muy habitual que se tengan dudas al rellenar el formulario por lo que lo más sencillo será pedir cita para acudir a las oficinas de la AEAT y que nos ayuden en todo el proceso. Una vez presentado deberemos conservar una copia del documento que hemos entregado.
5. Entregar la documentación en el Registro de la Propiedad. En el Registro será necesario presentar la escritura de cancelación realizada por el notario y una copia del modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que hemos presentado en la Agencia Tributaria. Tras unos días, habitualmente quince, nos avisarán para recoger los documentos y pagar la factura correspondiente, así la vivienda sobre la que recaía la hipoteca dejará de tener cargas. Es lo que se denomina levantamiento de hipoteca o cancelación registral de hipoteca.
6. Pedir una nota simple. En el caso de que se quiera vender el inmueble, será necesario solicitar este documento en el Registro de la Propiedad que acredite que la vivienda está libre de cargas.

¿Cuáles son los gastos para cancelar una hipoteca?

Al igual que cuando se formalizó la hipoteca, al cancelarla existen unos gastos a los que hay que hacer frente. Si te preguntas cuánto cuesta cancelar una hipoteca, el importe total medio que se suele pagar para llevar a cabo este trámite son aproximadamente 1000 euros.

Los gastos de cancelación de hipoteca más habituales son:

1. Gastos de notaría. Es el importe que cobra el notario por realizar la escritura de cancelación de la hipoteca. El precio está regulado y depende del importe inicial del préstamo. El precio mínimo es de 90 euros y el precio medio que se suele abonar está alrededor de los 450 euros.
2. Gastos de registro. Es la cuantía que hay que pagar al registrador por el acto de eliminar las cargas del inmueble. El precio está regulado y depende del importe inicial del préstamo. El precio mínimo es de 24 euros y el precio medio que se suele abonar está alrededor de los 250 euros.
3. Gastos de gestoría. Si decides contratar una gestoría, éste será el precio que habrá que pagar para que se encarguen de realizar el trámite de cancelación. Estos honorarios no están regulados por ley por lo que cada gestoría puede tener sus propias tarifas, siendo los precios más elevados en las empresas que colaboran con las entidades bancarias. El precio medio que se suele abonar es de 300 euros.
4. Impuestos. Para cancelar la hipoteca no será necesario el pago de impuestos, aunque sí que está sujeta el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, está exenta de su pago. Sin embargo, para que conste en la Agencia Tributaria, habrá que presentar el modelo 600.
5. Otros gastos. La compensación por desistimiento es habitualmente cobrada por las entidades bancarias al cancelar la hipoteca. Es uno de los importes que habrá que consultar si nos preguntamos, por ejemplo, cuánto cobra el BBVA por cancelar una hipoteca.

Los gastos que el Banco de España prohíbe cobrar al eliminar las cargas de una vivienda son:

• Comisión por el certificado de deuda cero. Como ya hemos comentado, este certificado debe facilitarlo la entidad bancaria sin coste alguno.
• Costes de desplazamiento a la notaría. No está permitido el cargo de ningún importe relacionado con este concepto.

Estos gastos que hay que pagar los debe asumir el titular o titulares de la hipoteca que va a ser cancelada ya que es el principal interesado en que la vivienda esté libre de cargas. En el caso de que la cancelación de la hipoteca se esté haciendo para la venta de la vivienda, es posible llegar a un acuerdo con el comprador para que se haga cargo del pago de parte de los gastos, aunque no está obligado a ello.

Si el procedimiento se va a realizar a través de la gestoría de la entidad bancaria o de una gestoría independiente, nos van a solicitar una provisión de fondos mediante la que depositaremos un importe destinado al pago de los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca. Si, tras el pago de todo sobra dinero, nos lo devolverán.

¿Cuándo es posible cancelar una hipoteca?

La cancelación de una hipoteca es posible cuando se han completado todos los pagos del préstamo. Algunas situaciones en las que se cancela la hipoteca son:

• Venta de la vivienda. La venta del inmueble sobre el que recae el préstamo hipotecario es el motivo más frecuente de cancelación de la hipoteca, ya que el comprador solicitará un certificado de que la casa está libre de cargas.
• Pago de la última cuota. Es otra de las situaciones más habituales por las que se cancela la hipoteca. Cuando llega el momento del pago de la última cuota del préstamo habrá que realizar el proceso de cancelación de la hipoteca, cancelando la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• Contratación de una hipoteca nueva con mejores condiciones. Las opciones de subrogación o novación de una hipoteca por cambio de las condiciones a mejor debe ser aprobada por la entidad y suele ser bastante caro el procedimiento, por lo que no es muy habitual. Para poder contratar un nuevo préstamo hipotecario habrá que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, algo que suele hacer el gestor del banco cuando se va a solicitar la nueva.
• Utilizar la vivienda como garantía para un nuevo préstamo. Cuando se va a comprar otro inmueble y se va a poner la vivienda como garantía para ello, la entidad bancaria requerirá que el inmueble garante esté libre de cargas. Para ello, habrá que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

La cancelación de la hipoteca supone el pago a la entidad bancaria que la concedió de todo el importe pendiente. Esto suele hacerse por la venta de la vivienda, el pago de la última cuota, la contratación de una nueva hipoteca o la compra de una nueva vivienda con garantía del inmueble hipotecado.

Para cancelar el préstamo hipotecario se podrá hacer el proceso a través de la gestoría de la entidad bancaria, de una gestoría independiente o hacerlo nosotros mismos. Los gastos de cancelación de la hipoteca serán asumidos por el titular o titulares y son principalmente los gastos de notaría, gestoría y registro.